ავტორი: თამარ ხაჟომია
თბილისის საქალაქო სასამართლოს მოსამართლე

სტაბილური, მარტივი და იაფი სამოქალაქო ბრუნვის უზრუნველყოფის საჯარო ინტერესი მჭიდროდაა დაკავშირებული უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილე კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესთან, ენდობოდეს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებს ყოველგვარი დამატებითი გადამოწმების და ძალისხმევის დახარჯვის გარეშე. მეორეს მხრივ, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების კონსტიტუციური უფლების დაცულობას ეჭვქვეშ აყენებს ქართულ სასამართლო პრაქტიკაში არსებული არაერთი მაგალითი, როდესაც კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ დავის გადაწყვეტით უძრავ ნივთზე უფლება დაკარგეს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულმა მესაკუთრეებმა და მათი უფლების აღდგენა რიგ შემთხვევებში ზიანის ანაზღაურების გზითაც კი პრაქტიკულად ვერ განხორციელდა. რეგისტრირებული მესაკუთრისა და კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესთა დაბალანსების პრობლემატიკა იქცა ასევე საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს მსჯელობის საგნად. თუმცა, საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების1 ანალიზი ცხადჰყოფს, რომ ამ დილემის გადაჭრა უფრო კომპლექსურ მიდგომას საჭიროებს და მხოლოდ კეთილსინდისიერი შემძენის დამცავი საკანონმდებლო ნორმების სრულყოფით სამართლებრივი რეგულირების ხარვეზი ვერ აღმოიფხვრება. სახელმწიფომ უნდა შექმნას დამატებით გარკვეული მექანიზმები როგორც მესაკუთრის არასწორად რეგისტრაციის ფაქტების გამოსარიცხად, ისე – ქონებასთან დაკავშირებული დავის თაობაზე შემძენის წინასწარ ინფორმირების მიზნით.

საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების მიღებამდე არსებული რედაქციით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი2 არ შეიცავდა დათქმას რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილ საჩივართან და შემძენის მიერ ამ ფაქტის ცოდნასთან დაკავშირებით, თუმცა, 312-ე მუხლი კეთილსინდისიერების გამომრიცხავ ერთ-ერთ წინაპირობად მოიხსენიებს რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივრის შეტანის ფაქტს. ხოლო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლები სასამართლო გადაწყვეტილებებში უმეტესწილად გამოიყენება ერთმანეთთან კომბინაციაში, რადგან კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვა გამომდინარეობს სწორედ საჯარო რეესტრის უტყუარობის და სისრულის პრეზუმფციიდან.

საკონსტიტუციო სასამართლომ არაკონსტიტუციურად ცნო 185-ე მუხლის შემძენის კეთილსინდისიერების დამდგენი ის ნორმატიული შინაარსი, როდესაც შემძენმა იცის ჩანაწერის შესახებ საჩივრის შეტანის თაობაზე. საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში აღნიშნულია, რომ საერთო სასამართლოების პრაქტიკაში მოიძებნება გადაწყვეტილებები, რომელთა მიხედვითაც, შემძენი ითვლება კეთილსინდისიერად მაშინაც კი, თუ რეესტრის მიმართ შეტანილია საჩივარი, თუმცა ამის შესახებ შემძენი არ არის ინფორმირებული.3 სასამართლომ დაასკვნა, რომ არსებობდა 312-ე მუხლში მოცემული წინაპირობის საერთო სასამართლოების მიერ არაერთგვაროვანი განმარტების შესაძლებლობა და 185-ე მუხლის დისპოზიციაში გამონაკლისის დადგენით აღმოფხვრა ეს საფრთხე.

შედეგად, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის თაობაზე არსებული დავის თაობაზე ცოდნის შემთხვევაში საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის პრეზუმფცია ვერ დაიცავს შემძენს, თუკი საჯარო რეესტრის ჩანაწერი არასწორი აღმოჩნდება. სხვა საკითხია, რა წყაროდან უნდა ჰქონდეს დავის დაწყების შესახებ ინფორმაცია ქონების პოტენციურ შემძენს და რამდენად მიუწვდება მას ხელი დავის დეტალების გადამოწმებაზე, რათა აწონ-დაწონოს დავის შესაძლო პერსპექტივა და მიიღოს რისკის შემცველი გადაწყვეტილება სადავოდ ქცეული ქონების შეძენის თაობაზე. საკონსტიტუციო სასამართლო ერთ-ერთ შესაძლებლობად განიხილავს თავდაპირველი მესაკუთრის მიერ საჯარო რეესტრისათვის დავის დაწყების თაობაზე შეტყობინების შესაძლებლობას. ამავდროულად, სასამართლო საუბრობს სახელმწიფოს შესაძლებლობაზე, დაადგინოს სარეგისტრაციო ჩანაწერში საჩივრის თაობაზე ინფორმაციის ასახვის რეგულირება, რამაც, შესაძლოა, დაიცვას თავდაპირველი მესაკუთრე, რომელიც ცდილობს დარღვეული უფლების აღდგენას.

ამ მიმართულებით მიზანშეწონილია, გერმანული რეგულირების (გერმანიის საადგილმამულო რეესტრის შესახებ კანონი GBO §53, გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის §899) მსგავსად, საქართველოს კანონმდებლობაში აისახოს რეგისტრირებული მონაცემის მიმართ წარდგენილი საჩივრის რეგისტრაციის შესაძლებლობა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი გერმანული სამართლის რეცეფციის შედეგად ჩამოყალიბდა და გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 892-ე პარაგრაფის მსგავსი შინაარსისაა. ამდენად, ნორმის განმარტებისთვის საინტერესოა, რა იგულისხმება გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 892-ე მუხლში მითითებულ საჩივარში. საჩივრის რეგისტრაცია ხორციელდება საადგილმამულო რეესტრში. რეგისტრაცია საჯაროა.4 შესაბამისად, თუკი შეძენის მომენტში საჩივარი რეგისტრირებულია, დამატებითი მსჯელობა არ არის საჭირო, იცის თუ არა საჩივრის რეგისტრაციის შესახებ შემძენმა და სადავო ქონების შეძენის რისკი მასზე  გადადის.5

საჩივრის რეგისტრაციის შესაძლებლობას არ ითვალისწინებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი. ამასთან, აღსანიშნავია, რომ საკუთრების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული საჩივრით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში არ საჩივრდება და მასზე დავის დაწყება შესაძლებელია მხოლოდ ადმინისტრაციული სარჩელით სასამართლოში ან სამოქალაქო სარჩელით – კერძო-სამართლებრივი დავის დაწყების გზით. ერთადერთი, რისი გაკეთებაც შეუძლია უძრავ ნივთზე პრეტენზიის წარმდგენ მოსარჩელეს, ეს არის სარჩელის უზრუნველყოფა, რომელსაც იგი მოითხოვს სამოქალაქო ან ადმინისტრაციული სამართალწარმოების ფარგლებში – უძრავ ნივთზე ყადაღის დადების/გასხვისების აკრძალვის ან „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 25-ე მუხლის საფუძველზე სადავო სარეგისტრაციო ჩანაწერის მოქმედების შეჩერების სახით. თუმცა, სარჩელის უზრუნველყოფა გამოიყენება მხოლოდ სათანადო წინაპირობების არსებობისას. შეიძლება, სასამართლომ არ დააკმაყოფილოს შუამდგომლობა და დავის არსებობის შესახებ ქონების შემძენის ინფორმირება ვერ მოხდება სარეგისტრაციო ჩანაწერის გაცნობის გზით. თუკი საჩივრის რეგისტრაციის განაწესს დაადგენს კანონი, ასეთ შემთხვევაში საჩივრის დარეგისტრირებაზე შესაძლოა, დაწესდეს სასამართლო კონტროლი. კერძოდ, თუკი მესაკუთრე არ იქნება თანახმა, სარჩელის უზრუნველყოფის სახით შესაძლებელია, სასამართლოს მსჯელობის საგანი გახდეს საჩივრის რეგისტრაციის საკითხი. ეს კი ამჟამად პრაქტიკაში არცთუ იშვიათად გამოყენებული ყადაღის/გასხვისების აკრძალვის ან სარეგისტრაციო ჩანაწერის მოქმედების შეჩერებისგან განსხვავებით, არ დააბრკოლებს ქონების გასხვისებას სასამართლო დავის დასრულებამდე და უსაფუძვლო სარჩელის შემთხვევაში ნაკლებ ზიანს მიაყენებს თავისუფალი სამოქალაქო ბრუნვის ინტერესს. ტრანზაქციები თავისუფლად განხორციელდება, თუმცა, შემძენისთვის ცნობილი იქნება დავის არსებობის თაობაზე და თავად შეაფასებს მოსალოდნელ რისკებს.

გასათვალისწინებელია, რომ საჩივრის სავალდებულო რეგისტრაციის შემთხვევაშიც კი, საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული სასამართლო დავის დეტალები ვერ გახდება ხელმისაწვდომი ბრუნვის ნებისმიერი მონაწილისთვის. სასამართლო დავის მთელი მიმდინარეობა ვერ აისახება დოკუმენტურად საჯარო რეესტრის ბაზაში. სასამართლო განხილვის საჯაროობა არ მოიცავს წერილობითი დოკუმენტების ნებისმიერი პირისთვის გაცნობის შესაძლებლობას. უძრავ ნივთზე საკუთრებასთან დაკავშირებული დავის პერსპექტივის ანალიზი კი მხოლოდდამხოლოდ წერილობითი მასალების საფუძველზე ხდება შესაძლებელი. გასათვალისწინებელია საქმეში მესამე პირად ჩართვის საპროცესო-სამართლებრივი წინაპირობებიც. როგორც სამოქალაქო, ისე – ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში მესამე პირად ჩართვის და ამით – საქმის დეტალებზე ხელმისაწვდომობის შესაძლებლობა აქვს პირს, რომლის ინტერესებსაც შეიძლება, შეეხოს სასამართლო გადაწყვეტილება. საკამათოა, რამდენად წარმოადგენს ასეთ წინაპირობას ქონების შეძენით სავარაუდო დაინტერესება. ასეთი საფუძველი შეიძლება, უძრავი ქონების ბაზარზე უამრავ პირს გააჩნდეს. თუკი სასამართლო დავებში მათი ჩართვა არ იქნება დაშვებული, ამით შემძენზე გადავა რისკი ისე, რომ მისი ობიექტური შეფასების შესაძლებლობაც კი არ ექნება, რადგან დაშვება დავის დეტალებზე ექნება მაქსიმუმ მხოლოდ იმ მოცულობით, რასაც თავად გამსხვისებელი გაუმჟღავნებს.

ამჟამად მოქმედი რეგულირებით, თუკი პოტენციურ შემძენს დადასტურებადი ფორმით არავინ შეატყობინებს საკუთრების შესახებ ჩანაწერის სადავოობის შესახებ, ბრუნვის თავისუფლება მეტ-ნაკლებად დაცულია, თუმცა, იმ შემთხვევაში, თუკი სარჩელის უზრუნველყოფაა გამოყენებული, დავის მოპასუხის სასარგებლოდ გადაწყვეტის შემთხვევაშიც კი სასამართლო დავის დასრულებამდე ბლოკირებულია ქონების გასხვისების შესაძლებლობა. მართალია, თუკი სახელმწიფო აამოქმედებს საჩივრის სავალდებულო რეგისტრაციის რეგულაციას, მთელი რისკი ამით მყიდველზე გადადის და შესაძლებელი ხდება უძრავი ქონების ბრუნვაუნარიანობის დაბრკოლება თუნდაც სრულიად უსაფუძვლო სარჩელის აღძვრით, მაგრამ ამით მცირდება ქონების გასხვისების აკრძალვის სახით სარჩელის უზრუნველყოფის გამოყენების ალბათობა და უზრუნველყოფის სახით შესაძლებელი იქნება საჩივრის დარეგისტრირება. სრულიად უსაფუძვლო სარჩელის არსებობისას კი, ქონების შეძენის რისკის გაწევა უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილისთვის შესაძლოა, სრულიად მისაღები იყოს. სწორედ უსაფუძვლო სარჩელებით ხელოვნური ბარიერების შექმნის წახალისების საფრთხეზე არის გამახვილებული ყურადღება კონსტიტუციურ სარჩელთან დაკავშირებით შედგენილი განსხვავებული აზრის ავტორი მოსამართლეების მიერ. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ყველა შემთხვევაში, თუკი ქონებაზე საკუთრება სადავოა, კეთილსინდისიერ შემძენსაც უწევს სასამართლო დავაში მონაწილეობა და მისთვის უმჯობესია, თუკი იმთავითვე იქნება ინფორმირებული ამის თაობაზე.

საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოტანილია მომჩივნის ინიციატივით, რომელიც დაუზუსტებელი საზღვრებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა. მსგავს შემთხვევებში გასათვალისწინებელია მესაკუთრის შესაძლებლობა, წარადგინოს საჯარო რეესტრში დაზუსტებული საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი, განახორციელოს რეგისტრაცია და ამით დაიზღვიოს თავი სხვა პირთა მხრიდან ქონების მიტაცებისგან. ეს შესაძლებლობა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეებს გააჩნიათ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის #800 ბრძანებით დამტკიცებული „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქციის“6 ამოქმედების შემდგომ და კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ საკითხის მოწესრიგების გამართლება შეიძლება იმით, რომ თავად რეგისტრირებულ მესაკუთრეს დაეკისროს რისკი, რომელმაც არ მიიღო ზომები საკუთრების ობიექტის საკმარისი იდენტიფიცირებისა და დაცვის მიზნით. თუმცა, ამ მიმართულებითაც გარკვეული ღონისძიებები უნდა გაატაროს სახელმწიფომ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეთა ინფორმირების მიზნით, რომ დაუზუსტებელი რეგისტრაცია საკმარისად ვერ იცავს საკუთრების უფლებას სხვა პირთა მხრიდან დაუშვებელი ხელყოფისგან.

ამის საპირისპიროდ, როდესაც საკითხი შეეხება იდენტიფიცირებული უძრავი ქონების ყველა დანაწესის დაცვით რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლების ხელყოფას, მისი გამართლება სტაბილური, მარტივი და იაფი ბრუნვის ინტერესის უზრუნველყოფით არ ნიშნავს პრობლემის ამომწურავ მოწესრიგებას. საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილით ფაქტობრივად საკანონმდებლო დონეზე აისახა საერთო სასამართლოების პრაქტიკაში 185-ე და 312-ე მუხლის კომბინირებული გამოყენებისას უკვე არსებული განმარტება7 და მხოლოდდამხოლოდ აღმოიფხვრა არაერთგვაროვანი განმარტების შესაძლებლობა. სამოქალაქო  კოდექსის 312-ე მუხლის დისპოზიციის შემადგენელი ერთ-ერთი ელემენტის (რეესტრის წინააღმდეგ არსებული საჩივრის არსებობა) ინტეგრირება მოხდა 185-ე მუხლში, რაც ისედაც გამოიყენებოდა 185-ე მუხლთან ერთად კომბინაციაში. ამასთან, პრაქტიკულად 312-ე მუხლის შინაარსიც დაკონკრეტდა იმგვარად, რომ დაემატა შემძენის მიერ საჩივრის არსებობის ცოდნის სავალდებულო ელემენტი. ეს კი, პირიქით, უფრო განამტკიცებს შემძენის ინტერესს და გამორიცხავს საერთო სასამართლოების მხრიდან 312-ე მუხლის იმგვარ განმარტებას, რომელიც ცოდნის ელემენტს არ თვლის აუცილებლად. გამოდის, რომ გადაწყვეტილებით, მართალია, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა მომჩივნის მოთხოვნა, მაგრამ კიდევ უფრო მყარი გარანტია შეექმნა ქონების შემძენს. მისი დაცვა გამოირიცხება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუკი მან იცის საჩივრის არსებობის შესახებ. თუმცა, გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილში სასამართლო უფრო ფართოდ მიმოიხილავს არსებულ პრობლემატიკას, რომლის სწორი ანალიზიც სახელმწიფოს აყენებს გამოწვევის წინაშე, შექმნას საკუთრების უფლების დაცვის სრულფასოვანი მექანიზმი. სასამართლო გადაწყვეტილება ვერ გასცდებოდა კონსტიტუციური სარჩელის მოთხოვნის ფარგლებს და ვერ შეაფასებდა მთელი საკანონმდებლო რეგულირების კოსტიტუციურობის საკითხს, რომელიც განაპირობებს საკუთრების უფლების დაცვას, თუმცა, საკითხზე მსჯელობისას გამოიკვეთა პრობლემა, რომელიც უფრო კომპლექსურ მოწესრიგებას საჭიროებს და ვერ შემოიფარგლება მხოლოდ კეთილსინდისიერი შემძენის დამცავი ნორმის დეფინიციის დაზუსტებით. გადაწყვეტილების ანალიზი იძლევა დასკვნის საფუძველს, რომ რეგისტრირებული მესაკუთრის და ახალი შემძენის ინტერესთა შეპირისპირება არ წარმოადგენს შექმნილი ვითარებიდან გამოსავალს. ამრიგად, გადაწყვეტილებამ ნათლად წარმოაჩინა, რომ გამოსავალი კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტიის შესუსტებაში კი არა, სხვა საკანონმდებლო რეგულაციების თუ პრაქტიკული მექანიზმების სრულყოფაში უნდა მოიძებნოს.8 სახელმწიფოს მიზანს უნდა წარმოადგენდეს არა ერთი მხარის უფლების დაცვის შესუსტება მეორის გაძლიერების ხარჯზე, არამედ ობიექტურად მცდარი ან დაუზუსტებელი რეგისტრაციების მინიმუმამდე დაყვანა და გაყალბებული საბუთებით გასხვისების შესაძლებლობის გამორიცხვა.

უფლების რეგისტრაციის ნამდვილობის შედავების გავრცელებული შემთხვევები შეეხება სანოტარო წესით დამოწმებული გასხვისების ხელშეკრულებების რეგისტრაციას. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის9 მე-8 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების თანახმად, სარეგისტრაციო განცხადებას უნდა ერთვოდეს ინსტრუქციით გათვალისწინებული სარეგისტრაციო დოკუმენტები და ინფორმაცია. არც კანონით და არც ინსტრუქციით10 არ არის სავალდებულოდ დადგენილი, რომ სარეგისტრაციო განცხადებას უნდა ერთვოდეს დაინტერესებული პირის წერილობითი თანხმობა. კანონის  მე-2 მუხლის „ზ“ ქვეპუნქტში „დაინტერესებული პირი“ განმარტებულია, როგორც – ნებისმიერი ფიზიკური ან იურიდიული პირი, სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნი ან ადმინისტრაციული ორგანო, რომლის კანონიერ ინტერესზე პირდაპირ და უშუალო გავლენას ახდენს სააგენტოს გადაწყვეტილება ან ქმედება. დავას არ უნდა იწვევდეს ის, რომ ამ ცნების დეფინიციაში ექცევა რეგისტრირებული მესაკუთრე, რომლის კუთვნილი უძრავი ქონების სხვა პირზე (შემძენზე) რეგისტრაციასაც შეეხება სარეგისტრაციო წარმოება. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის #4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“11 მე-11 მუხლის თანახმად, დაინტერესებული პირი არის სარეგისტრაციო წარმოების მხარე. საჯარო რეესტრის პრაქტიკაში ასეთ დაინტერესებულ პირად განიხილება უშუალოდ განმცხადებელი. სანოტარო წესით დამოწმებული უძრავი ნივთის გასხვისების შესახებ გარიგების საფუძველზე კი სარეგისტრაციო სამსახურს, როგორც წესი, მიმართავს მხოლოდ ქონების შემძენი და გამსხვისებლის წერილობითი თანხმობის წარდგენა არ არის სავალდებულო. შემძენის რეგისტრაციამდე გამსხვისებელი ჯერ კიდევ მესაკუთრეა და ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მხოლოდ ვალდებულება გააჩნია, გადასცეს ნივთი შემძენს. ამ ვალდებულების შესრულებაზე ნებას იგი ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმების დროსვე გამოხატავს, მაგრამ შემდგომ საკუთრების გადასვლა ფაქტობრივად მისი მონაწილეობის გარეშე ხდება და ინფორმაციაც კი არ მიეწოდება საკუთრების უფლების შეწყვეტის შესახებ. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი არ ადგენს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის12 მე-13 მუხლით ყველა ადმინისტრაციული ორგანოსთვის დაწესებული ვალდებულებიდან რაიმე გამონაკლისს. შესაბამისად, ეს მუხლი მოქმედებს საჯარო რეესტრის მიმართ. გამოდის, რომ საჯარო რეესტრს მხოლოდ იმ შემთხვევაში აქვს რეგისტრაციის განხორციელების უფლება, თუკი დაინტერესებულ მხარეს, უძრავი ნივთის გამსხვისებელს, რომელიც  რეგისტრაციის შედეგად „კარგავს“ საკუთრების უფლებას, მიეცემა საკუთარი მოსაზრების წარდგენის შესაძლებლობა, მე-13 მუხლის მე-2 ნაწილი კი, მარეგისტრირებელ ორგანოს, ისევე როგორც ნებისმიერ ადმინისტრაციულ ორგანოს, ავალდებულებს, დაინტერესებულ პირს აცნობოს ადმინისტრაციული წარმოების შესახებ და უზრუნველჰყოს მისი მონაწილეობა საქმეში. საჯარო რეესტრის პრაქტიკაში კი არ მოიძებნება მაგალითი, როდესაც სარეგისტრაციო წარმოებაში მონაწილეობის მიზნით მარეგისტრირებელმა ორგანომ მოიწვია ქონების გამსხვისებელი (იგულისხმება სანოტარო წესით დადასტურებული, და არა – თავად საჯარო რეესტრის მიერ დამოწმებული ხელშეკრულებები). შეიძლება თუ არა ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-13 მუხლით დადგენილი ვალდებულების იგნორირება იმაზე მითითებით, რომ თავად სანოტარო წესით დამოწმებულ ხელშეკრულებებში, როგორც წესი, გამსხვისებელი წერილობით ანიჭებს შემძენს უფლებას, თავის სახელზე დაარეგისტრიროს საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთი? იქიდან გამომდინარე, რომ ხელშეკრულება მხოლოდ მხარეთა შორის კერძო-სამართლებრივ უფლება-მოვალეობებს აწესრიგებს, ადმინისტრაციულ წარმოებაში მხარის მონაწილეობას იგი ვერ ჩაანაცვლებს. ამდენად, კანონით დადგენილი ფორმალური, პროცედურული წინაპირობა ამით ვერ ჩაითვლება დაცულად. თუმცა, სხვა საკითხია, რამდენად არის პრაქტიკულად შესაძლებელი სარეგისტრაციო წარმოების საკმაოდ მოკლე ვადაში (განსაკუთრებით – დაჩქარებული მომსახურების პირობებში) დაინტერესებული მხარის მოძიება და ჩართვა ადმინისტრაციულ წარმოებაში. საქართველოში მოსახლეობის ფაქტობრივ საცხოვრებელ მისამართზე რეგისტრაციის ვალდებულების და საფოსტო ყუთის მექანიზმის არარსებობის პირობებში, შეტყობინების ადრესატისთვის ჩაბარება ერთ-ერთ ურთულეს პრობლემას წარმოადგენს როგორც კერძო-სამართლებრივი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის, ისე – საჯარო დაწესებულებების, მათ შორის  სასამართლოს მხრიდან კომუნიკაციისას. შესაბამისად, რეალობას მოწყვეტილი იქნება იმის წარმოდგენა, რომ საჯარო რეესტრი კანონით დადგენილ ვადაში შეძლებს რეგისტრაციის პროცედურაში დაინტერესებული პირის სახით ქონების გამსხვისებლის ჩართვას. შესაბამისად, უნდა მოიძებნოს გამოსავალი, რაც სარეგისტრაციო წარმოების სპეციფიკიდან გამომდინარე, უზრუნველჰყოფს ერთის მხრივ დაინტერესებული პირის ჩართვას სარეგისტრაციო პროცედურაში და მეორეს მხრივ – არ დააბრკოლებს ბრუნვის სიმარტივეს. მიზანშეწონილი იქნება, თუკი გერმანული რეგულაციის     მსგავსად, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით დაწესდება დაინტერესებული პირის სავალდებულო წერილობითი თანხმობის წარდგენა სარეგისტრაციო განაცხადთან ერთად.13 შეიძლება, დამატებით დაწესდეს, რომ წერილობითი თანხმობა შედგენილი უნდა იყოს სარეგისტრაციო განაცხადის წარდგენის დღეს. ამით ნაწილობრივ მაინც აღმოიფხვრება რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლების დარღვევის შესაძლებლობა და მესაკუთრეს საშუალება მიეცემა, უშუალოდ რეგისტრაციის პროცესში კიდევ ერთხელ დააფიქსიროს თავისი პოზიცია ხელშეკრულების საფუძველზე საკუთრების გადაცემასთან დაკავშირებით. 

ამგვარად, გარკვეული საკანონმდებლო თუ პრაქტიკული რეგულაციების შემოღებით შესაძლებელია საკუთრების უფლების დაცვის გარანტიების გაძლიერება ისე, რომ მნიშვნელოვნად არ შეიზღუდოს მარტივი და იაფი სამოქალაქო ბრუნვის უზრუნველყოფის ინტერესი და ამავდროულად, განმტკიცდეს ბრუნვის სტაბილურობა, რადგან სტაბილური ბრუნვა წარმოუდგენელია რეგისტრირებული საკუთრების უფლების რღვევის მუდმივი საფრთხის არსებობის პირობებში.

1  საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის #3/4/550 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“.

2 იხ. https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/31702?publication=89>[05.05.2019]

3 ამ მსჯელობის დასაბუთებისას საკონსტიტუციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 26 ივლისის №ას-1298-1236-2014 გადაწყვეტილებაზე. უნდა ითქვას, რომ ამ გადაწყვეტილებაში, მართალია, სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის განმარტებისას საჩივრის შეტანის ობიექტურ ფაქტთან ერთად  შემძენის მიერ მისი ცოდნის სუბიექტური გარემოება არ არის მოხსენიებული, მაგრამ საქმის გადაწყვეტისთვის ამგვარი განმარტება არც იყო არსებითი, ვინაიდან საჩივრის შეტანის ფაქტობრივი გარემოება საქმეზე არ ყოფილა დადგენილი და ამ ფაქტის სამართლებრივი შეფასება ვერ იქნებოდა რელევანტური. სასამართლომ იმსჯელა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის საფუძვლის _ სამკვიდრო მოწმობის ბათილობის წინაპირობების ცოდნაზე შემძენის მიერ და შედეგად, შემძენი კეთილსინდისიერად ჩაითვალა. თუმცა, ამ გადაწყვეტილების ანალიზის შედეგად, საკონსტიტუციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ არსებობდა 312-ე მუხლში მოცემული წინაპირობის საერთო სასამართლოების მიერ არაერთგვაროვანი განმარტების შესაძლებლობა.

4 იხ. ვოლფი/ველენჰოფერი, სანივთო სამართალი, 29-ე გამოცემა, საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა, თბილისი, 2016, გვ. 489-492

5 გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 892-ე პარაგრაფი შემძენის დაცვას გამორიცხავს მხოლოდ შეძენის მომენტში რეგისტრირებული საჩივრის არსებობის შემთხვევაში. საჩივრის რეგისტრაციიდან გამომდინარე, მტკიცების ტვირთიც შემსუბუქებული აქვს როგორც შემძენს, ისე _ მოდავე პირს.  იხ. ჩაჩავა, ს., საჯარო რეესტრის პრეზუმფციასთან დაკავშირებით საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების შეფასება, 2018 წ., გვ. 12-14 <https://idfi.ge/ge/october_14_2011_decision_of_constitutional_court_analyses> [04.05.2019]

6 <https://www.matsne.gov.ge/document/view/1427972?publication=0> [05.05.2019]

ძალადაკარგულია 2010 წლის 20 იანვრიდან, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის #4 ბრძანებით „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე“ <https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/88882?publication=0> [05.05.2019]

7 იხ. სუსგ 06.03.2015წ. საქმე №ას-1298-1236-2014

8 იხ. ჩაჩავა, ს., საჯარო რეესტრის პრეზუმფციასთან დაკავშირებით საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების შეფასება, 2018 წ., გვ. 17-18 <https://idfi.ge/ge/october_14_2011_decision_of_constitutional_court_analyses> [04.05.2019]

9 იხ. <https://www.matsne.gov.ge/document/view/20560?publication=22> [05.05.2019]

10 იხ. <https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/88882?publication=0> [05.05.2019]

11 იხ. იქვე

12 იხ. <https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/16270> [05.05.2019]

13 იხ. ვოლფი/ველენჰოფერი, სანივთო სამართალი, 29-ე გამოცემა, საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა, თბილისი, 2016, გვ. 428-431