ავტორი: თამარ შუშიაშვილი
შპს თი-ეს-თი ლიგალის (TST legal) თანადამფუძნებელი;
ვითიბი ბანკ ჯორჯიას იურიდიულ სამმართველოში სასამართლოსთან ურთიერთობის განყოფილების უფროსი;
ადვოკატთა ასოციაციის კომერციული და კონკურენციის სამართლის კომიტეტის წევრი

                      იპოთეკის ხელშეკრულება – მნიშვნელოვანი საკითხები

                                                                         შესავალი  
პოთეკის ხელშეკრულების რაობაზე მსჯელობა არ კარგავს აქტუალობას, მით უფრო  – ხშირი საკანონმდებლო ცვლილებებისა და საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ 2020 წლის დეკემბერში გამოტანილი უახლესი გადაწყვეტილების ფონზე. სამწუხაროდ, კვლავ ხშირია შემთხვევები, როცა საზოგადოების გარკვეული ნაწილი იპოთეკის ხელშეკრულებას მისი ბოლომდე გააზრების გარეშე დებს, რაც იწვევს უიმედო სასამართლო დავას და საბოლოოდ მოსახლეობის ფართო მასების მორალურად გაუმართლებელ ზიანს. ამიტომ მიზანშეწონილია, ერთობლიობაში შეჯამდეს იპოთეკის ხელშეკრულებით განსაზღვრული მხარეთა ძირითადი უფლება-მოვალეობები, კანონმდებლის ნება, საკონსტიტუციო და საერთო სასამართლოების მიერ დადგენილი სასამართლო პრაქტიკა.  
საზოგადოებაში ხშირად ისმის ლოგიკური შეკითხვები: სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებამდე, თუნდაც ხელშეკრულების დადების შემდეგ, იპოთეკიდან გამომდინარე სახელშეკრულებო სამართალურთიერთობაში წინასწარ რა რისკებია ასაწონი ხელშეკრულების დამდებ პირთა მიერ? რა კონკრეტული გარემოებებია გასათვალისწინებელი ხელშეკრულების დადების შემდეგ? სამომავლოდ საუარესო ვითარების თავიდან ასაცილებლად რა გამოსავლის მოძებნაა შესაძლებელი? სწორედ ამ კითხვებზე პასუხების მოძებნის მცდელობას ემსახურება მოცემული სტატია და ვიმედოვნებთ, პრაქტიკულად გამოადგება ფართო საზოგადოებას. ამავე მიზნით მოკლედ გადმოვცემთ იპოთეკის არსს საკანონმდებლო რეგულაციის მიხედვით. შემდეგ შევაჯამებთ სხვადასხვა რისკს, რომლებიც გაწერილია სასამართლოს მიერ უკვე დადგენილი პრაქტიკის მიხედვით, და ვეცდებით, წარმოგიდგინოთ მეტ-ნაკლებად შეჯერებული პოზიცია არსებული სასამართლო პრაქტიკისა და მოქმედი კანონმდებლობის დებულებათა საფუძველზე.
რა უნდა ვიცოდეთ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებამდე 
სტატიაში ნახსენები სამართლებრივი დეფინიციის მარტივად აღსაქმელად საჭიროა ზოგიერთი ტერმინის განმარტება, კერძოდ: როდესაც სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ნახსენებია კრედიტორი, ამ შემთხვევაში იგულისხმება, რომ კონკრეტულ პირს, ანუ კრედიტორს, აქვს გარკვეული მოთხოვნის უფლება კონკრეტული პირის, ანუ მოვალისგან, რომელიც პასუხისმგებელია ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვალდებულებაზე. 
გამსესხებლის ინტერესების დაცვის აუცილებლობითაა გამოწვეული ის გარემოება,რომ თუ სესხის ოდენობა შედარებით დიდია, მეტწილად სესხის ხელშეკრულება უზრუნველყოფილია იპოთეკით, რაც ნიშნავს, რომ არსებობს კონკრეტული თანხის გამსესხებელი, იგივე კრედიტორი, და მოვალე პირი, რომელმაც მიიღო გარკვეული თანხა, ამ სესხის ხელშეკრულების დაბრუნების გარანტიის შექმნის მიზნით კი უძრავი ქონება იპოთეკით დაიტვირთა, რაც კრედიტორს უფლებამოსილებას ანიჭებს, სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული ქონებით (ან ქონების საკუთრებაში მიღებით, ან ამ ქონების რეალიზაციიდან ამოღებული თანხით) აინაზღაუროს შეუსრულებელი ვალდებულება. 
მოვალე და იპოთეკის საგნის მესაკუთრე შესაძლებელია იყოს ერთი და იგივე პირი  ანუ ვინც სესხულობს თანხას, იგივე პირის საკუთრებაში არსებული ქონება იტვირთება იპოთეკით, რაცმას ანიჭებს ორ დამოუკიდებელ სტატუსსა და უფლება-მოვალეობას, თუმცა, თუ მოვალე – მთავარი მსესხებელი და იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრე სხვადასხვა პირია, შესაბამისად, მოთხოვნის მიმართ კრედიტორის წინაშე მათ თავ-თავისი უფლებამოსილებანი და პასუხისმგებლობა აკისრიათ. 
ამდენად, სამოქალაქო კოდექსით რეგულირებული სესხისა და იპოთეკის სახელშეკრულებო ურთიერთობით კრედიტორი მოვალისაგან შესასრულებელ ვალდებულებას   იპოთეკის უფლებით აზღვევს; თუ ვალდებულება არ შესრულდება, იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციით, ქონების პირდაპირ კრედიტორის საკუთრებაში გადაცემით ან სხვა კანონით განსაზღვრული საშუალებებით იქმნება კანონიერი გარანტია, რომ ვალდებულება შესრულდება. მართალია, სამოქალაქო კოდექსი იპოთეკის უფლების გარდა ასევე იცნობს უზრუნველყოფის სხვა საშუალებებსაც, კერძოდ: ვალდებულების უზრუნველყოფას თავდებობის უფლებით, გირავნობის უფლებით, საბანკო გარანტიითა და სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრული სხვა საშუალებებით, მაგრამ მოცემული სტატიით შევეცდებით მხოლოდ იპოთეკის საკითხი მოვიცვათ.
ნივთები იყოფა მოძრავ და უძრავ ნივთებად. როდესაც სესხის ან რაიმე სხვა მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად უძრავი ქონება გამოიყენება, ამ შემთხვევაში იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს, ხოლო, თუ ვალდებულების უზრუნველყოფა ხდება მოძრავი ნივთით, მაშინ – გირავნობის ხელშეკრულება (რაც არ არის მოცემული სტატიის კვლევის საგანი, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, და მასზე აღარ შევჩერდებით). 
იპოთეკის საკანონმდებლო დეფინიცია შემდეგია: „უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა). იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა“.
მოთხოვნის განსაზღვრულობის თვალსაზრისით, პრაქტიკაში ხშირად გავრცელებული ე.წ. შეცდომა მოჰყვება სწორედ სესხზე დარიცხული %-ის ოდენობის გაუაზრებლობას, როცა მოვალეს გააანალიზებული არ აქვს, რამდენად შეუძლია ე.წ. მომსახურების, ანუ საბოლოოდ გადასახდელი თანხის, გადახდა, გადახდის ეტაპზე ის აწყდება პრობლემას, რაც მთლიანად სესხის დაბრუნებას უქმნის საფრთხეს, იპოთეკის საგანს რისკის ქვეშ აყენებს და იწვევს იპოთეკის საგნის – უძრავი ქონების იძულებითი რეალიზაციის საკითხის წამოწევას. კრედიტორისათვის პროცენტით თანხის დაბრუნების საკითხის სენსიტიურობის გამო პროცენტის დაბრუნება და მისი ოდენობა მოსახლეობაში არაპოპულარულად აღიქმება, თუმცა ისიც უდავოა, რომ კრედიტორები სწორედ პროცენტის საშუალებით იღებენ შემოსავალს, შესაბამისად, მათი მხრიდან თანხის გასესხების ერთადერთი ფინანსური მოტივი პროცენტის მიღებაა. ამიტომ საჭიროა, საზოგადოების წევრმა მოვალე სუბიექტებმა კარგად გაიაზრონ, რომ ნებისმიერი კრედიტორი სწორედ პროცენტის საშუალებით იღებს შემოსავალს, რომელსაც სხვაგვარად თანხის გამოყენების შემთხვევაში მიიღებდა, რომ არ ჰქონდეთ მცდარი წარმოდგენა, თითქოს მხოლოდ იმისი დაბრუნებაა ვალდებულების ჯეროვანი შესრულება, რაც თავის დროზე მათ სესხის სახით მიიღეს. სესხი თავისი არსით სწორედ სასყიდლიანია და იგი განასხვავებს მას თხოვების ხელშეკრულებისგან, როდესაც იმავეს აბრუნებ. ასევეა საბანკო სექტორიც – საბანკო ორგანიზაციებისთვის პროცენტის დარიცხვა შემოსავლის მიღების მთავარ ფინანსურ ინსტრუმენტად მიიჩნევა1 და მოლოდინი, რომ კრედიტის დაბრუნებისას იპოთეკის საგნის გათავისუფლება მხოლოდ პირველადი სესხის დაბრუნებით იქნება შესაძლებელი, ფუჭია.    
ამდენად, იპოთეკით უზრუნველყოფილად ითვლება როგორც ძირითადი მოთხოვნა, ისე მასზე დარიცხული % – ჯარიმაც და ხარჯიც (თუ ეს გათვალისწინებულია ხელშეკრულებით). სამოქალაქო კოდექსი იძლევა შესაძლებლობას, ნებისმიერი მოთხოვნის, მათ შორის სესხის ხელშეკრულების, შესრულებაც უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვით დავაზღვიოთ. თუ მოვალე არ შეასრულებს სახელშეკრულებო მოთხოვნას – დავუშვათ, არ გადაიხდის სესხის თანხას, მაშინ უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვა ქმნის გარანტიას, რომ ეს მოთხოვნა ყველა სამომავლო სარისკო შემთხვევაში (ვალდებულების შეუსრულებლობა, მოვალის გადახდისუუნარობა, ქონებაზე მესაკუთრის შეცვლა) ამ მოთხოვნის შესრულებას უზრუნველყოფს. პროცესის სრულად წარმოსაჩენად აქვე აღვნიშნავთ, რომ სამოქალაქო კოდექსი იცნობს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონებით კრედიტორის მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემდეგ საშუალებებს: საერთო სასამართლოსთვის მიმართვა და ქონების მესაკუთრის მიმართ მოთხოვნის წარდგენა, რომ აუქციონის წესით მოხდეს იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია; სახელშეკრულებო შეთანხმების საფუძველზე კერძო სპეციალისტის მეშვეობით, სასამართლო გადაწყვეტილების მიღების გარეშე, კერძო აუქციონის მოწყობა და გასხვისებული ქონებით კრედიტორის მოთხოვნის დაფარვა; სახელშეკრულებო შეთანხმების საფუძველზე ნოტარიუსის მიერ სააღსრულებო ფურცლის გაცემა. ამ შემთხვევაშიც კრედიტორი უფლებამოსილია, სასამართლო გადაწყვეტილების მიღების გარეშე დაიწყოს იძულებითი აღსრულება და აუქციონზე იძულებით გაასხვისოს იპოთეკის საგანი, რათა მოთხოვნა დაკმაყოფილდეს; იპოთეკით დატვირთული ქონების კრედიტორისთვის საკუთრებაში გადაცემა; იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების იძულებითი მართვა (სეკვესტრი).
აღსანიშნავი და გასათვალისწინებელია, რომ იპოთეკა გარდამავალი უფლებაა და ის ყველა ახალ მყიდველზე გადადის იმავე სახით, როგორითაც ეს თავდაპირველ მესაკუთრეს ჰქონდა – ანუ კრედიტორის წინაშე ყველა ახალი მესაკუთრე იმავე ფარგლებში იმ წესითაა პასუხისმგებელი, რომელიც თავდაპირველ მესაკუთრეს ჰქონდა. ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რომლის გამოც სესხის უზრუნველსაყოფად პრაქტიკაში ყველაზე ხშირად სესხის ხელშეკრულებასთან ერთად იპოთეკის ხელშეკრულებაც გამოიყენება,არის იპოთეკის გარდამავალი ბუნება. 
ამდენად, სესხზე იპოთეკის გარდამავალი ბუნების გათვალისწინებით იგი აზღვევს კრედიტორს მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების თავის არიდებისგან.  დაისმის კითხვა: რას ნიშნავს იპოთეკის გარდამავალი ბუნება და კრედიტორის რა უფლებას აზღვევს? პასუხად განვმარტავთ, რომ საჯარო რეესტრში იპოთეკის უფლების რეგისტრაციის შემდეგ მის არსებობას ვერც სხვა კრედიტორებისაგან, ვერც ადმინისტრაციული ორგანოებისა თუ ნებისმიერი სუბიექტისაგან საფრთხე ვერ შეექმნება და უფლების რეალიზების შესაძლებლობა გარანტირებულად შეინახება; უფლება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იქნება მისი ზუსტი დროის მითითებით. ამდენად, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტი ადასტურებს არა მხოლოდ ქონებაზე უფლების წარმოშობას, არამედ ნივთსა თუ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. შედეგად, უფლების წარმოშობა და გარიგების ძალაში შესვლა ერთდროულად ხდება რეგისტრაციის დასრულებისთანავე.2 ეს ყოველივე ქმნის კანონისმიერ გარანტიებს – გამსესხებელი დაზღვეულია გასესხებული თანხის დაუბრუნებლობისგან, ხოლო, თუ მოვალე არ დააბრუნებს ვალს, გამსესხებელი მოკლე დროში დიდი ძალისხმევის გარეშე მაინც დაიბრუნებს ვალს იპოთეკით დატვირთული ქონებით. კრედიტორი ასევე დაზღვეულია მოვალის/ქონების მესაკუთრის სხვა კრედიტორისგანაც მაშინაც კი, თუ ისინი  მოსთხოვენ კუთვნილი  ვალის დაბრუნებას. იპოთეკით უზრუნველყოფილი კრედიტორის უფლება ამ შემთხვევაშიც ხელშეუხებელი დარჩება. თუ მოვალეს სხვა, არაუზრუნველყოფილი, ვალი ექნება ან, თუ მის მიმართ სასამართლოში იწარმოებს რაიმე დავა, ვერც ეს საკითხები იქონიებს გავლენას იპოთეკით დატვირთული ქონებიდან იპოთეკარისათვის (პირველი კრედიტორი, რომლის სასარგებლოდაც დაიტვირთა ქონება იპოთეკით – გამსესხებელი) თანხის დაბრუნებაზე.
არანაკლებ საგულისხმოა ის ფაქტიც, რომ კრედიტორის სასარგებლოდ ამოწერილი სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე მოვალის მიმართ დაწყებული იძულებითი აღსრულების ფარგლებში დამაბრკოლებელი გარემოება ვერ გახდება თუნდაც მესამე პირიკრედიტორის/კრედიტორების მიერ იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე დადებული ყადაღა: ანუ გამსესხებელი, რომლის სასარგებლოდაც იპოთეკით დაიტვირთა ქონება, სხვა, ახალი, ყადაღის მიუხედავად, მაინც შეძლებს აუქციონზე ქონების გასხვისებასა და მოთხოვნის დაკმაყოფილებას; აუქციონის გზით შეძენილ ქონებას კი, ყადაღისგან თავისუფალს, ახალი მესაკუთრე შეიძენს. აღსანიშნავია, რომ იმავე ქონებაზე სხვა მომდევნო რიგის იპოთეკის უფლების რეგისტრაცია ან/და სხვა უფლების დამატებით გამოყენებაც არ უქმნის პირველი (ან რეალიზაციის განმახორციელებელ იპოთეკარზე წინა) რიგის იპოთეკის უფლების მქონე კრედიტორს რაიმე სახის რისკს და ქონება ჩვეულებრივ გასხვისდება იძულებით აუქციონზე.  
ჩვენ შევეხეთ პრაქტიკაში წამოჭრილ ბევრ მნიშვნელოვან საკითხს, რომელთა შორის ასევე ძალიან მნიშვნელოვანია ცოდნა იმ ფაქტის შესახებ, რომ კრედიტორისათვის საკუთარი მოთხოვნის დაკმაყოფილების მიზნის მისაღწევად მნიშვნელობა არ აქვს იპოთეკის ხელშეკრულების დადების შემდგომ წარმოშობილ სასამართლო დავებს იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე, თუმცა აქ მნიშვნელოვანია ერთი ნიუანსი: რისკი დაზღვეულია იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკარისათვის (კრედიტორი) იპოთეკის ხელშეკრულების დადებამდე ცნობილი არ იყო არსებული დავები – ანუ იპოთეკარი ამ ფაქტების მიმართ კეთილსინდისიერია. აქვე აღვნიშნავთ, რომ ნებისმიერი სახის სასამართლო დავას ვერ ექნება პირდაპირპროპორციული კავშირი იპოთეკის ხელშეკრულებასთან. მნიშვნელოვანია მხოლოდ იმ ტიპის დავები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების მესაკუთრის სათუოობასა და ქონებაზე ხელშეკრულების დადებამდე იპოთეკის ხელშეკრულების ნამდვილობის საკითხთან. 
თუ ქონებაზე რამდენიმე იპოთეკის უფლებაა რეგისტრირებული, მეორე და მომდევნო რიგის იპოთეკარებიც დაიკმაყოფილებენ თავიანთ მოთხოვნებს. ქონებაზე რამდენიმე რიგის იპოთეკის არსებობისას ანაზღაურების პრინციპი შემდეგია: იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის შემდეგ კრედიტორებს შორის მოთხოვნა დაკმაყოფილდება ქონების რეალიზაციით ამონაგები თანხით იპოთეკართა რიგითობის მიხედვით. ამიტომაცაა, რომ მეორე და შემდეგი რიგის იპოთეკის უფლების მქონე კრედიტორები წინასწარ განსაზღვრავენ უძრავი ქონების საბაზრო და ლიკვიდურ ფასს და ასე თანხმდებიან ქონების მეორე ან მომდევნო რიგით იპოთეკით დატვირთვაზე. დასკვნის სახით რომ ვთქვათ, ქონების გასხვისების შემთხვევაში ახალი მესაკუთრე ისევე იქნება ვალდებული ნებისმიერი კრედიტორის (იქნება ეს პირველი თუ სხვა რიგის იპოთეკარი) წინაშე, როგორც მისი წინამორბედი მესაკუთრე არსებული ვალდებულების ფარგლებში. 
რა უნდა ვიცოდეთ, რათა თავიდან ავიცილოთ საუარესო ვითარება?
სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნების შესაბამისად მეტ-ნაკლებად შევაფასეთ იპოთეკის რაობა. მნიშვნელოვანია, იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სასამართლო პრაქტიკით გადაწყვეტილი საკითხებიც მიმოვიხილოთ, რათა ვიპოვოთ გამოსავალი და განვსაზღვროთ საუარესო ვითარების თავიდან აცილების გზები, რაც დაგვეხმარება, რომ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში მონაწილე ფართო უფლებების მქონე საზოგადოებამ, ხელშეკრულებაში მონაწილე ყველა პირმა და, ზოგადად, დაინტერესებულმა პირებმა წინასწარ განჭვრიტონ სესხისა და იპოთეკის ურთიერთობის მარეგულირებელი ნორმების პრაქტიკაში გამოყენების რისკები და შედეგები. მთავარია, კარგად იქნეს გაანალიზებული, რას გულისხმობს კანონი და როგორ იცავს ის ხელშეკრულების მხარეებს, რა უფლებებს ანიჭებს მათ და რა მოვალეობებს აკისრებს. უფლება-მოვალეობათა არასწორი აღქმის ან განზრახ კანონის გვერდის ავლის მცდელობით გამოწვეული სასამართლო დავები და, შესაბამისად, სასამართლოს საუკეთესო პრაქტიკის ანალიზი დაგვეხმარება, რომ წინასწარვე განვჭვრიტოთ პრობლემური სიტუაციები, რისკები, ხელშეკრულების დადების მიზნები და სავარაუდო შედეგები. 
საკონსტიტუციო სასამართლომ ახლო წარსულში, 2020 წლის 18 დეკემბერს, იმსჯელა სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-4 ნაწილის კონსტიტუციურობაზე. ნორმის შინაარსი ასეთია: „ფიზიკურ პირზე (მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი“. მითითებული ნორმა ეხება ფიზიკურ პირთა მხრიდან სესხის გაცემის დროს მის უზრუნველსაყოფად ქონების იპოთეკით დატვირთვის აკრძალვას. საკონსტიტუციო სასამართლოს, მართალია, მოცემული ნორმის ანტიკონსტიტუციურობა არ დაუდგენია, მაგრამ ძალიან საყურადღებო მსჯელობაა გადმოცემული მითითებულ გადაწყვეტილებაში. თავის მხრივ, სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლში საკანონმდებლო ცვლილებაც ახალი იყო. როგორც ვნახეთ, ის მნიშვნელოვნად ამცირებს იმ უფლებამოსილ კრედიტორთა წრეს, რომელთაგანაც ფიზიკურ პირს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის მიღება შეუძლია. აქვე აუცილებელია ხაზგასმით აღინიშნოს, რომ იგივე მუხლი სრულად არ კეტავს ფიზიკურ პირთა მხრიდან სესხის გაცემისა და აღნიშნული სესხის უზრუნველსაყოფად იპოთეკის ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობას. „შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებით დგინდება, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით სარგებლობაში გადაეცემა იპოთეკარ ფიზიკურ პირს (მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეს) ან ადგილსამყოფლად (იურიდიულ მისამართად) გამოყენების მიზნით გადაეცემა იპოთეკარ იურიდიულ პირს. 
საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების შინაარსში გადმოცემულია, რომ  გარკვეული პირები სესხის ხელშეკრულებას ხშირად ბოროტად იყენებენ, რომ ხელშეკრულებაში დაუბალანსებელი საპროცენტო განაკვეთის კანონით დადგენილ მაქსიმალურ ზღვარზე მაღალი დათქმებია, რომ სესხის გამცემი პირები ორიენტირებული არიან უძრავი ნივთის საკუთრებაში გადასვლაზე და არა სესხის დაბრუნებაზე. ჩამოთვლილმა საკითხებმა ეკონომიკის ფინანსური სტაბილურობის შერყევის საფრთხეც კი შეიძლება შექმნას, რადგან ეს პრობლემები საზოგადოების დიდი ნაწილის ჭარბვალიანობას და ფიზიკურ პირთა გადახდისუუნარობას იწვევს. ცვლილებების ლეგიტიმურობის დასადასტურებლად სასამართლომ აღინიშნა, რომ, საბანკო სფეროში დადებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისაგან განსხვავებით, ფიზიკურ პირებს შორის დადებული სესხის ხელშეკრულებები უკონტროლოდ და რისკების განუსაზღვრელად იდება, რაც, თავის მხრივ, საზოგადოების მსყიდველუნარიანობის რღვევას იწვევს. ამ მხრივ ნათელია საბანკო კანონმდებლობაში განხორციელებული ცვლილებების მიზანი – საბანკო კანონმდებლობის გამკაცრება, რომლის თანახმად, ბანკები ფიზიკურ პირთა გადახდისუნარიანობას ადრე დადგენილზე კიდევ უფრო მაღალი კანონისმიერი სტანდარტებით სწავლობენ და სესხის გაცემა ნორმატიული აქტებით მკაცრად გაწერილ პირობებშია დასაშვები. საკონსტიტუციო სასამართლოს შეფასებით, „უძრავი ნივთის მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად გამოყენება (დატვირთვა) მნიშვნელოვანი მექანიზმია ინდივიდის საზოგადოებრივ ცხოვრებაში მონაწილეობის უზრუნველსაყოფად. უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის მიღებას შესაძლოა ჰქონდეს სასიცოცხლო მნიშვნელობა მისი მიმღებისთვის და მისცეს მას წვდომა ისეთ სერვისებზე, რომლებიც სხვაგვარად მისთვის ხელმისაწვდომი ვერ იქნებოდა. ამდენად, ასეთ სერვისებზე წვდომამ შესაძლოა გააუმჯობესოს ადამიანის ცხოვრების ხარისხი, გადაჭრას მის წინაშე მდგარი გადაუდებელი ამოცანები, უზრუნველყოს მისი ინტეგრაცია საზოგადოებაში და მთლიანობაში ხელი შეუწყოს სხვადასხვა საჯარო ინტერესის რეალიზაციას, მათ შორის –  ქვეყნის ეკონომიკურ განვითარებას“3. ჩამოთვლილ სიკეთეთა საპირწონედ „ბაზარზე არსებული კრედიტორები უმეტეს შემთხვევაში სარგებლობენ მათი მდგომარეობისთვის დამახასიათებელი ასიმეტრიულ ძალთა ბალანსით, რაც განპირობებულია არა მხოლოდ მათი ცოდნითა და გამოცდილებით, არამედ სამართლებრივი ურთიერთობიდან მაღალი სარგებლის მიღების მომეტებული ინტერესით“. „ამდენად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მხარეთა ინტერესების ხელყოფის საფრთხე შესაძლოა იქმნებოდეს აშკარად კაბალური სახელშეკრულებო პირობებით, რაც, თავისუფალი არჩევანის არსებობის მიუხედავად, რეალურად ერთ-ერთი მხარის მიერ საკუთარი მდგომარეობის ბოროტად გამოყენებას უშვებს“. სასამართლომ შეაფასა საკითხი – რატომ იყო მომეტებული  საფრთხე ფიზიკურ პირთა შორის დადებული სესხები ვიდრე სესხის მიღება ნაკლები საფრთხის შემცველი საბანკო სექტორისგან ან ეროვნული ბანკის რეგულაციის ქვეშ მყოფი სუბიექტებისგან. სასამართლოს განმარტებით, კომერციულ ბანკებსა და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებთან დადებული სესხის ხელშეკრულებებით აღებული რისკები  დაბალანსებულია ეროვნული ბანკის ზედამხედველობითა და კანონმდებლობით.  ამასთან, ბანკებისა და მიკროსაფინანსო კომპანიების ორგანიზებული ხასიათი, ადამიანური, მატერიალური თუ სხვა რესურსის სიმრავლე იძლევა გარანტიას, რომ, ერთი მხრივ, სათანადოდ შეისწავლიან პირის გადახდისუნარიანობას და სესხის გაცემასთან დაკავშირებულ კომპლექსურ საკითხებს სათანადოდ გაანალიზებენ, ხოლო, მეორე მხრივ, დაინტერესებულ პირს სესხთან დაკავშირებულ ნებისმიერ ინფორმაციას სრულყოფილად და კეთილსინდისიერად მიაწოდებენ. გადაწყვეტილებაში ასევე აღინიშნა, რომ „იურიდიულ პირებს მეტი მატერიალური და არამატერიალური რესურსები აქვთ, რათა უკეთესად განსაზღვრონ სამართლებრივი ურთიერთობიდან მომდინარე საფრთხეები. უზრუნველყოფილი სესხის მიღება საჭიროებს, ერთი მხრივ, კუთვნილი რესურსების დეტალურ ანალიზსა და სამომავლო ფინანსური გეგმების შედგენას, ხოლო, მეორე მხრივ, კრედიტორის მიერ მიწოდებული ინფორმაციის სათანადოდ შესწავლასა და რისკების გაცნობიერებას. 
საკმაოდ ვრცლად მიმოვიხილეთ საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების მნიშვნელოვანი მითითებები, თუმცა სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-4 ნაწილით სრულად არ არის ჩაკეტილი სივრცე ფიზიკური პირის მიერ სესხის უზრუნველსაყოფად უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვის შესაძლებლობის შესახებ. იმავე მუხლის მე-6 ნაწილი უშვებს გამონაკლისს, რომ, თუ უძრავი ნივთის იპოთეკარი გამოიყენებს იპოთეკით დატვირთულ ქონებას საცხოვრებელ სადგომად, ამ შემთხვევაში არ იმოქმედებს 286-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შეზღუდვა. ეს ნიშნავს, რომ ფიზიკურ პირთა მხრიდან სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადება კვლავაც შესაძლებელია იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკარი იპოთეკით დატვირთული ქონებით ისარგებლებს. ამიტომ ფაქტია, რომ სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-6 ნაწილით სარგებლობა სამოქალაქო ცნობიერების ამაღლების გარეშე, ხელშეკრულების დადებამდე კრედიტორისა და მოვალის მხრივ (თუ კრედიტორი ფიზიკური პირია) სესხის გაცემისა და აღების პირობების, მისი გადახდის შესაძლებლობების, პროცენტისა და გადახდისუნარიანობის კარგად განსაზღვრისა და  ღრმად გაანალიზების გარეშე შექმნის რისკებს, რაზეც არის საუბარი საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში. 

იპოთეკის ხელშეკრულების შესახებ საერთო სასამართლო პრაქტიკის ანალიზი                                                                                                                                          
ცნობილია, რომ კანონებს იღებენ გარკვეული ურთიერთობების მოსაწესრიგებლად. ცხადია, კანონის მიღების მიზანია, ისე მოაწესრიგოს გარკვეული სამართალურთიერთობა და ისე მოარგოს პირთა ინტერესებს, რომ არ დაირღვეს საჯარო წესრიგი. ისიც ცნობილია, რომ იურისპრუდენცია არ არის ზუსტი მეცნიერება:  სხვადასხვა ფაქტის არსებობის შემთხვევაში ის იძლევა კანონის მრავალმხრივი განმარტების შესაძლებლობას. ამიტომ კანონის არაკეთილგონივრული განმარტება საჯარო წესრიგის მიღმა საშიშია, მეტიც, იწვევს მავნე პრაქტიკის ჩამოყალიბებას,  ამ განმარტებებზე დაყრდნობით კი საჭირო ხდება მოქმედი სამართლებრივი ნორმების ან/და არსებული პრაქტიკის შეცვლაც. ამდენად, ნებისმიერი სამართლებრივი ინსტიტუტის სწორად განვითარებისათვის არსებითი მნიშვნელობა აქვს სწორი და ჯანსაღი სასამართლო პრაქტიკის არსებობას.  
საერთო სასამართლოების პრაქტიკა გვაწვდის ინფორმაციას პრობლემური საკითხების გადაჭრის შესახებ, რაც იპოთეკის ხელშეკრულებაში ურთიერთობაში შესვლამდე და შემდეგაც გარკვეული რისკების აწონაში დაგვეხმარება. 
პრაქტიკაში სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების მომატებამ  გარკვეულ პრობლემურ საკითხებზე სასამართლო პრაქტიკა ჩამოაყალიბა. პრაქტიკის მიმოხილვა დაგვეხმარება გვქონდეს პროაქტიული შეფასება იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. 
სახელშეკრულებო ურთიერთობაში მონაწილე პირებმა მარტო ხელშეკრულების მომწესრიგებელი სამართლებრივი ნორმები კი არ უნდა იცოდნენ, რომ თავის დაცვა ეფექტურად შეძლონ, მათ ასევე კარგად უნდა იცოდნენ სასამართლოში საქმის განხილვის ძირითადი სპეციფიკა, რომ სასამართლო საქმეებს იხილავს პროცესის მონაწილე მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპის საფუძველზე. ხელშეკრულების მხარეებს, რომლებიც სასამართლოში დავობენ, შეუძლიათ მტკიცებულებათა წარდგენის გზით თავ-თავისი  პოზიცია დაადასტურონ მაშინ, როდესაც არანაკლებ მნიშვნელოვანი მხარეთა თანასწორობის დაცვაა. უფრო მარტივი ენით რომ ავხსნათ, ეს ნიშნავს, რომ სასამართლო ვალდებულია, შეინარჩუნოს ნეიტრალიტეტი და მოსამართლემ მიუკერძოებლად, მხოლოდ მტკიცებულებათა ობიექტური შეფასების გზით უნდა ჩამოიყალიბოს შინაგანი რწმენა დავის გადასაწყვეტად მნიშვნელოვანი ამა თუ იმ ფაქტის არსებობის ან არარსებობის თაობაზე, ხოლო ხელშეკრულების მხარეებმა თავად უნდა იზრუნონ განსახილველ მოთხოვნებსა და წარსადგენ მტკიცებულებებზე. 
საერთო სასამართლოების პრაქტიკამ გააკეთა საყურადღებო და საგულისხმო განმარტება, რომელიც მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს: არასრულწლოვანი პირის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების მშობლის/კანონიერი წარმომადგენლის მიერ განკარგვის საკითხზე თბილისის სააპელაციო სასამართლოს მიერ 2015 წლის 6 ოქტომბერს მიღებულმა პრეცედენტულმა გადაწყვეტილებამ (საქმე №2ბ/3275-15) მთლიანად შეცვალა  შეხედულებები სესხის დადებამდე განსასაზღვრ რისკებზე. გადაწყვეტილებით მიჩნეულ იქნა, რომ არასრულწლოვანი პირის ქონების იპოთეკით დატვირთვა მშობლის/კანონიერი წარმომადგენლის მიერ ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად ყოველთვის ვერ ჩაითვლებოდა ბავშვის საუკეთესო ინტერესის დაცვის ფარგლებში განხორციელებულ ქმედებად და განსახილველ შემთხვევაში მიიჩნია, რომ ასეთი შეთანხმება კანონსაწინააღმდეგო იყო, შესაბამისად, სსკ-ის 54-ე მუხლის თანახმად – ბათილი. სასამართლომ შემოგვთავაზა სიღრმისეული მსჯელობა არასრულწლოვანის საუკეთესო ინტერესის საკითხთან მიმართებითაც. გადაწყვეტილებაში განვითარებული მსჯელობა დაეფუძნა როგორც შიდასახელმწიფოებრივ, ასევე საერთაშორისო სამართლებრივ კანონმდებლობას. საკითხი იმდენად რეზონანსული და მნიშვნელოვანი აღმოჩნდა, რომ კანონმდებელმა გარდაუვალი საკანონმდებლო ცვლილებები განახორციელა. საბოლოოდ, 2019 წლის 20 სექტემბერს მიღებული ცვლილებით, რომელიც ამოქმედდა 2020 წლის 01 სექტემბერს, სსკ-ის 184-ე მუხლის მე-2 ნაწილის დანაწესის თანახმად, ბავშვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის განკარგვა მშობლის ან სხვა კანონიერი წარმომადგენლის მიერ დასაშვებია ბავშვის საუკეთესო ინტერესების შესაბამისად სასამართლოს თანხმობის საფუძველზე. საგულისხმოა, რომ არსებული სასამართლო პრაქტიკით, თუ ბავშვის ინტერესებს ემსახურება მის საკუთრებაში არსებული ნივთის იპოთეკით დატვირთვა, საერთო სასამართლოები მარტივი პროცედურითა და დროული გადაწყვეტილების მიღებით უზრუნველყოფენ გადაწყვეტილებათა მიღებას.
უზენაესმა სასამართლომ ერთ-ერთ – 2021 წლის 18 თებერვლის – განჩინებაში საქმე №ას-425-425-2018-ზე გააკეთა მნიშვნელოვანი და საგულისხმო განმარტებები, რომელთა გადმოცემაც, ვფიქრობთ, ძალიან მნიშვნელოვანია ნებისმიერი, თუმცა ამ შემთხვევაში კონკრეტულად იპოთეკის, ხელშეკრულების დადების დროს: სასამართლოს გადმოცემით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად, ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს. სასამართლო პრაქტიკით მითითებული ნორმის სამართლებრივი ანალიზი ცხადყოფს, რომ კანონმდებელი გარიგების დადებისათვის ადგენს გარკვეულ წესებს, რომელთა დარღვევას შედეგად გარიგების ბათილად ცნობა მოჰყვება. დაუშვებელია დაიდოს სსკ-ის 56–ე მუხლის მე–2 ნაწილით განსაზღვრული თვალთმაქცური გარიგება. ეს ნიშნავს, რომ გარიგება იდება მოსაჩვენებლად – იმ მიზნით, რომ სხვა გარიგება დაიფაროს. თუ ხელშეკრულების მხარეები შეთანხმდნენ, რომ უნდა დაიდოს სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრემ თავისი ნების გამოვლენისას კარგად უნდა გაიაზროს, რა ხელშეკრულების დადებას სთავაზობენ. დაუშვებელია  დაიდოს სესხის ხელშეკრულება, ხოლო თითქოსდა სესხის უზრუნველსაყოფად მის დაბრუნებამდე დაუშვებელია გამსესხებელს საკუთრებაში გადაეცეს უძრავი ქონება. სამწუხაროდ, ბოლო პერიოდის ჩვენს სინამდვილეში განვითარდა ამგვარი და მსგავსი მახინჯი პრაქტიკა, რაც, ვფიქრობთ,  კანონის მოთხოვნებისათვის შეუფერებელია (ხელშეკრულების განმარტების საკითხებზე იხ., სუსგ №ას-1144-1090-2014, 23 თებერვალი, 2015 ). სასამართლომ დაადგინა, რომ, თუ ჩვენ წინაშეა თვალთმაქცური ხელშეკრულება, სასამართლო საკითხს იმგვარად გადაწყვეტს, რომ ბათილი გარიგების ადგილს დაიკავებს გარიგება, რომელიც ნამდვილად იყო  მხარეებს შორის.  
ვფიქრობთ, მოცემული სტატიის მიზნებს ეხმიანება ამავე გადაწყვეტილებაში გაკეთებული ჩანაწერი, რომელშიც აღნიშნულია შემდეგი: გარიგებაში ნების გამოვლენის ნამდვილობა დამოკიდებულია მეორე მხარის მიერ ამ ნების მიღებაზე. „არცთუ იშვიათად იბადება კითხვა, სწორად გაიგო თუ არა მეორე მხარემ ის, რისი თქმაც ნების გამომვლინებელ პირს სურდა. თუ მხედველობაში მივიღებთ, რომ გარიგებათა აბსოლუტურ უმრავლესობაში ორი მხარე – ნების  გამომვლინებელი და ნების მიმღები – მონაწილეობს, ცხადი გახდება, თუ რა დიდი მნიშვნელობა აქვს გამოვლენილი ნების სწორად გაგებას მეორე მხარის მიერ. შეიძლება მრავალი გარემოებით იყოს გამოწვეული, რომ ის, რაც იგულისხმა ნების გამომვლინებელმა, სხვაგვარად გაიგო მისმა მიმღებმა. აქედან წარმოიშობა გამოვლენილ ნებათა კონფლიქტი, რომელიც საჭიროებს სწორად გადაწყვეტას. ამ კონფლიქტის გადაწყვეტის სამართლებრივ საშუალებას ნების გამოვლენის განმარტება წარმოადგენს. სსკ-ის 52-ე მუხლის თანახმად, ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრის მიხედვით. ცხადია, რომ ეს „გონივრული განსჯა“  გარკვეულ კრიტერიუმებს უნდა ემყარებოდეს, კერძოდ, ნების გამოვლენის განმარტება უნდა განხორციელდეს ნების მიმღების გაგების შესაძლებლობათა გათვალისწინებით. ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს  ყველა ხელშესახები გარემოება, რომლებიც ამ შემთხვევას ახასიათებს“. იპოთეკის ხელშეკრულებაზე კი, როგორც ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვანი შედეგის მატარებელ ხელშეკრულებაზე, სენსიტიურად ვრცელდება ხელშეკრულების შინაარსის განმარტებისა და მხარეთა გამოვლენილი ნების ნამდვილობის მაღალი სტანდარტი. უზენაესი სასამართლოს 2017 წლის 15 სექტემბრის გადაწყვეტილებაში საქმეზე Nას-803-752-2017 განიმარტა იპოთეკა, მისი დანიშნულება მოთხოვნის უზრუნველყოფის საკითხში და იპოთეკის ფარგლები. გადაწყვეტილების შინაარსის მიხედვით საგულისხმოა როგორც იპოთეკის საგნის, ისე იმ ვალდებულების განსაზღვრულობა, რომლის უზრუნველსაყოფადაც ხორციელდება სანივთო უფლების რეალიზაცია.  იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას იმთავითვე ნათელი უნდა იყოს, თუ სად        გადის იპოთეკით დატვირთული ნივთის მესაკუთრის პასუხისმგებლობის ზღვარი, რომელიც მოიცავს ძირითადი ვალდებულების ფარგლებს (ღირებულებას) ან იპოთეკის გარიგებით მხარეთა მიერშეთანხმებულ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობას. 
იპოთეკის ფარგლების დადგენა მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმებით. როგორც წესი, იპოთეკა უზრუნველყოფს მოთხოვნას, მასთან დაკავშირებულ სხვა დამატებით უფლებებს (მათ შორის პროცენტსა და პირგასამტეხლოს). ის წარმოიშობა მთავარ ვალდებულებასთან ერთად და მის გარეშე არ არსებობს. სასამართლო გადაწყვეტილებებში ხაზგასმითაა აღნიშნული, რომ მნიშვნელოვანია დოკუმენტურად იყოს დადგენილი იპოთეკის ფარგლები, მათი სისწორე და სიზუსტე.
2012 წლის 6 მარტის გადაწყვეტილებით, საქმეზე №ას-1280-1300-2011 სასამართლოს გადაწყვეტილებაში აღინიშნა, რომ მხარეებმა განსაზღვრეს მოთხოვნის უზრუნველყოფის ფარგლები, თუმცა, თუ მათ უზრუნველყოფის ფარგლების შეცვლა სურდათ, სავალდებულო იყო აღნიშნულზე შეთანხმებულიყვნენ იმავე ფორმით, რომლითაც ხელშეკრულება დაიდო. 
სასამართლოსადმი ნდობა და სამართლიანი გადაწყვეტილების მოლოდინი გასაგებია,   მაგრამ საზოგადოების ფართო მასებმა უნდა გაითავისონ, რომ სასამართლო მათ ნაცვლად ვერ განსაზღვრავს დავის საგანს, ვერ წარადგენს მტკიცებულებებს და ვერ უზრუნველყოფს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით განსაზღვრული პროცედურების დაცვას. ასევე ვერ შეძლებს მათი უფლებების დაცვას იმ შემთხვევაში, თუ არანაირი კანონდარღვევა კრედიტორის მხრიდან არ  არსებობს  და, უბრალოდ, სახელშეკრულებო წინდახედულობის ფარგლებში ქონების მესაკუთრემ არ გაითვალისწინა ის რისკები და შედეგები, რომლებიც მისი მხრიდან აბსოლუტურად ნამდვილი ნების საფუძველზე ხელშეკრულებაზე ხელმოწერას მოჰყვა. სასამართლო კი, ნეიტრალიტეტის პრინციპიდან გამომდინარე, ვერ უზრუნველყოფს მხარისათვის იურიდიული დახმარების გაწევას, რადგან ეს მხარეთა თანაბრობას დაარღვევს და სამართალწარმოებას მიკერძოებულს გახდის. 

იპოთეკის ხელშეკრულების მხარეთა გასავლელი ეტაპები, მათი შეჯამებული მიმოხილვა
საკითხის პრობლემატურობის, სირთულის  უკეთ გასააზრებლად და შესაჯამებლად დამატებით კიდევ ერთხელ მოკლედ ჩამოვთვლით ხელშეკრულებაში შესაძლო  სავარაუდო განსაზღვრულ სხვადასხვა შესაძლებლობას, ასევე თითოეული შესაძლო ვარიანტის გასავლელ ეტაპებს ხელშეკრულებით აღებული ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში.
სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებაში შესაძლოა გათვალისწინებული იყოს: არბიტრაჟის მიერ დავის გადაწყვეტის შესაძლებლობა; საერთო სასამართლოს მიერ დავის გადაწყვეტის შესაძლებლობა; ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის აღება; კერძო სპეციალისტის მიერ იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის შესაძლებლობა. 
თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს დავის გადაწყვეტას არბიტრაჟში, ეს ნიშნავს, რომ კრედიტორი უფლებამოსილია მიმართოს კონკრეტულად ხელშეკრულებაში განსაზღვრულ არბიტრაჟს, მაგრამ სააპელაციო სასამართლოს მიერ არბიტრაჟის გადაწყვეტილების კანონიერად ცნობასა და სააღსრულებო ფურცლის ამოწერამდე  იძულებითი ხასიათის ღონისძიებები (ქონების აუქციონზე გატანა) ვერ განხორციელდება. შესაბამისად, მოვალე ქონების იძულებით გაყიდვამდე გადის ორ სავალდებულო  ეტაპს – საარბიტრაჟო სასამართლოში, სადაც შესაგებლის წარდგენის უფლებით შეუძლია ისარგებლოს და მიუთითოს სასამართლოს ნებისმიერი დარღვევა, რასაც მიიჩნევს და რაზეც ზემოთ გვქონდა საუბარი. აქვე უნდა ითქვას, რომ სააპელაციო სასამართლო აგრეთვე ამოწმებს, ხომ არ დაირღვა საარბიტრაჟო გადაწყვეტილების მიღების დროს არბიტრაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი მოთხოვნები ან საჯარო წესრიგი. მოვალე მხარე ამ ეტაპზეც უფლებამოსილია წარადგინოს თავისი მოსაზრება მითითებულ საკითხებზე და დაიცვას თავისი უფლებები, თუ მიიჩნევს, რომ არსებობდა  რაიმე დარღვევა. 
თუ ხელშეკრულებაში გათვალისწინებულია საერთო სასამართლოებში დავის შესაძლებლობა, ჩვეულებრივ, დავა ექვემდებარება სამი ინსტანციის მიერ განხილვას (გამოტანილი გადაწყვეტილების გასაჩივრების შემთხვევაში), თუმცა მნიშვნელოვანია ყურადღება მიექცეს ხელშეკრულების დათქმას პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიქცევის შესახებ, რათა განისაზღვროს იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის მიახლოებითი ვადა. 
რაც შეეხება ხელშეკრულებაში აღნიშნულ დათქმას კერძო სპეციალისტის მიერ ქონების რეალიზაციის ან ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის გაცემის შესახებ, ამ შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრემ უნდა გაითვალისწინოს, რომ, თუ მოვალე პირობას არ შეასრულებს, კრედიტორს ლეგალური გზა აქვს და აბსოლუტურად შესაძლებელია მყისიერად დაიწყოს იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის პროცესი სპეციალისტის მეშვეობით ან ნოტარიუსის მიერ ამოწერილი სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე და ქონების მესაკუთრეს არ დარჩეს შესაძლებლობა, ვალდებულება დაფაროს და ქონება გადაარჩინოს.
რისკი, რაც ასევე არ უნდა გამორჩეს არც კრედიტორს და არც მოვალეს, არის სააღსრულებო წარმოების დასრულების ეტაპი, როცა მოვალე ანაწილებს ამონაგებ თანხას კრედიტორთა შორის. ამ დროს ყურადღება ექცევა არა მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მოთხოვნათა რიგითობას რეგისტრაციის დროის მიხედვით, არამედ თვითონ სუბიექტსაც (იქნება ეს ფიზიკური პირი, ბანკი, საგადასახადო ორგანო და ა.შ.). ქონებაზე საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკის რეგისტრაციის შემთხვევაში, ფიზიკური პირიც რომ იყოს პირველი რიგის იპოთეკარი, ამონაგები თანხიდან ჯერ დაკმაყოფილდება საგადასახადო ორგანო ან აღნიშნული პირის მოთხოვნის ოდენობა განისაზღვრება მის შემდგომ რეგისტრირებული საგადასახადო ორგანოს ვადამოსული მოთხოვნის ოდენობით. ამდენად, მეტი ყურადღება უნდა მიექცეს ასაღებ რისკებს ვალის გადახდის საკითხთან დაკავშირებით და მოვალის მიერ ვალის გადახდის შეუძლებლობის შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრეს უნდა შეეძლოს თავად გაუმკლავდეს დასმულ პრობლემას, რათა თავიდან აიცილოს ქონების იძულებითი რეალიზაცია. აქ გავმიჯნეთ მოვალე და იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრე, თუმცა არ არის გამორიცხული და ბევრი შემთხვევაა, როცა მოვალე ამავე დროს თავად წარმოადგენს იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრესაც. გასათვალისწინებელია ასევე, რომ, თუ ისეთი შემთხვევაა, როდესაც ძირითადი მოვალე და ვალდებულების შესრულებაზე მთავარი პასუხისმგებელი პირი სხვაა, ხოლო იპოთეკის საგნის მესაკუთრე – სხვა, ინტერესს იწვევს, რა უფლება აქვს იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრეს. ქონების შენარჩუნების მიზნით კანონმდებელმა განსაზღვრა, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრე უფლებამოსილია,  დაფაროს ვალი ან/და კრედიტორთან მორიგების შემთხვევაში გამოისყიდოს ქონება კრედიტორისთვის მისი საბაზრო ღირებულების გადახდის გზით (თუნდაც ეს თანხა სრულად არ ჰყოფნიდეს სრულ ვალდებულებას) და შემდეგ კი ძირითად მოვალეს რეგრესის წესით მოსთხოვოს თანხის გადახდა. ამდენად, იპოთეკის მესაკუთრეს აქვს ეს რეალური ბერკეტი ქონების შესანარჩუნებლად: ან  სრულად დაფაროს ვალი და მოითხოვოს ქონებაზე იპოთეკის მოხსნა (ამას კრედიტორის ნება ან თანხმობა არ სჭირდება), ან კრედიტორთან მორიგებას მიაღწიოს და იპოთეკის საგანი მისი საბაზრო ღირებულების გადახდის გზით გამოისყიდოს, თუნდაც ეს თანხა სრულად არ ფარავდეს კრედიტორის მოთხოვნას. ორივე ზემოხსენებულ შემთხვევაში იპოთეკის მესაკუთრეს ძირითადი მოვალის მიმართ რეგრესის უფლება წარმოექმნება; ხოლო, თუ ძირითადი მოვალე და მესაკუთრე ერთი და იგივე პირია, მისი უფლება, როგორც წესი, უფრო ძნელად აღსასრულებელია მხოლოდ ქონების გამოსყიდვის გზით, რადგან კრედიტორს პრაქტიკულად უფლება ერთმევა, სხვა პირის მიმართ დაიტოვოს მორჩენილ თანხაზე უფლება და აქვს მეტი მოტივაცია და ინტერესი, მთელი ვალდებულება ერთიანად დაფაროს, თუმცა, კრედიტორთან შეთანხმებისას პრაქტიკაში არსებობს ისეთი შემთხვევები, როცა მხოლოდ იპოთეკის საგნის/საგნების გამოსყიდვით იფარება ვალდებულება მოვალის მიმართ იძულებითი აღსრულების დაწყების გარეშეც, მაგრამ ეს ყველაფერი უმეტესწილად კრედიტორის ნებაზეა დამოკიდებული.   
ამდენად, მოცემულ შემთხვევებში ერთ-ერთი ყველაზე ქმედითი გამოსავალი მორიგებაა. რადგან გამოსავლის ძებნის საკითხს შევეხეთ, ისიც უნდა ითქვას, რომ კანონმდებლობით მორიგების შესაძლებლობა დასაშვებია არა მხოლოდ სასამართლოსთვის მიმართვამდე, არამედ – სასამართლოშიც და იძულებითი აღსრულების სტადიაზეც. როგორც არსებულმა პრაქტიკამ გვიჩვენა, საბანკო სექტორი და სხვა მსხვილი საფინანსო ინსტიტუტები ქონების მესაკუთრეებს ხშირად აძლევენ ქონების გაყიდვამდე გამოსყიდვისა და საკუთრების შენარჩუნების შესაძლებლობას ისევე, როგორც შეთანხმებისას ყოფილ მესაკუთრეებს საშუალება ეძლევათ, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში თავის დროზე იპოთეკით დატვირთული ქონების იძულებითი რეალიზაციისა და ბანკის საკუთრებაში ქონების გადასვლის შემდეგ ეს ქონება გამოისყიდონ მათი გამოსახლების მტკივნეული პროცესის გარეშე. თუმცა ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ ეს მხოლოდ და მხოლოდ კრედიტორის კეთილ ნებაზეა დამოკიდებული და იპოთეკის გაფორმებისას ამ მოლოდინის იმედად ყოფნა სრულიად გაუმართლებელია. საქართველოს სინამდვილეში, გარდა ზემოხსენებული საკრედიტო დაწესებულებებისა, არსებობენ სხვა ტიპის კრედიტორებიც, რომელთა ქცევის მოდელიც ბევრად განსხვავებული და ნაკლებად ლმობიერია მოვალეების ინტერესების მიმართ. საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში განვითარებული მსჯელობაც აღნიშნულის დასტურია. ამ დროს მხოლოდ სასამართლოში დავის იმედად ყოფნა  გაუმართლებელია და სცდება სახელშეკრულებო ურთიერთობის მხარეთა წინდახედულობის გონივრულობის ფარგლებს.
ვიმედოვნებთ, იპოთეკის შესახებ მოცემული სტატია არა მარტო სამართალმცოდნე პირთა შორის წამოჭრილი პოლემიკის გაგრძელება იქნება, არამედ გაამართლებს მთავარ მიზანს, რომელსაც ის ემსახურება და სამოქალაქო საზოგადოების ცნობიერების ამაღლებისთვის საჭირო და მნიშვნელოვან კითხვებზე გასცემს პასუხს.

1 იხ. შოთაძე თ., იპოთეკა, როგორც საბანკო კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალება, თბილისი, 2012, გვ. 139.
2 იხ. დამატებით: თ.შოთაძე, სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, ველი 24., თბილისი, 2018, გვ. 618.
3 იხ. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2020 წლის 18 დეკემბრის N1/4/1380 გადაწყვეტილება, გვ.17