ავტორი: ნინო მაჩაიძე-დოლიძე
იურისტი; მედიატორი; ,,სსიპ საქართველოს მედიატორთა ასოციაციის" მედიატორთა სერტიფიცირების, განათლების და წევრობის მართვის სამსახურის უფროსი.

მსოფლიოში მზარდმა გლობალიზაციამ და საერთაშორისო პროცესებმა აჩვენეს, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია საერთაშორისო სამართლებრივი, ფინანსური და კულტურული ელემენტების ინტეგრაცია, რათა მხარეებს შორის თანამშრომლობა ჯანსაღ სამართლიან საფუძველზე განვითარდეს. იქნება ეს თანამშრომლობა ბიზნეს პარტნიორობის მიმართულებით, თუ უბრალოდ ქირავნობის საგანთან დაკავშირებული ურთიერთობა სხვადასხვა ქვეყნის მოქალაქეებს შორის.

უძრავი ქონების ქირავნობის ხელშეკრულებები არა მხოლოდ სამართლებრივად, არამედ ეკონომიკური, სოციალური და კულტურული თვალსაზრისითაც მნიშვნელოვან ადგილს იკავებს თითოეული ქვეყნის ცხოვრების შენების  სტრუქტურაში. სხვადასხვა ქვეყნები განსხვავებული მიდგომებით და კანონმდებლობით აგვარებენ დამქირავებელს და გამქირავებელს შორის ურთიერთობებს, რაც დიდ გავლენას ახდენს გლობალური გამოცდილების ჩამოყალიბებასა და განვითარებაზე.

როდესაც განვიხილავთ ქირავნობის ხელშეკრულებას, მის დამახასიათებელ ნიშნებს და გამოწვევებს, მნიშვნელოვანი და საინტერესოა  ქირავნობის საერთაშორისო პრაქტიკის შესწავლა, სხვადასხვა გამოწვევების და მათი გადაჭრის გზების განხილვა, კულტურული განსხვავებების გააზრება, რადგან, მოვახდინოთ არსებული კანონმდებლობის და საუკეთესო გამოცდილების შეჯამება და გამოყენება.

უძრავი ქონების ქირავნობის პროცესები სხვადასხვა ქვეყნებში განსხვავებულ სამართლებრივი ნორმებით რეგულირდება, შესაბამისად პრაქტიკული გამოწვევებიც სხვადასხვანაირია. საერთაშორისო მაგალითების გაზიარება შესაძლებლობას გვაძლევს, ვისწავლოთ სხვადასხვა ქვეყნებში როგორ ხდება ქირის რეგულაცია და მხარეების გამქირავებლის და დამქირავებლის უფლებების დაცვის უზრუნველყოფა, როგორ უმკლავდებიან ისეთ გამოწვევებს, როგორიცაა ქირის გადაუხდელობა, იძულებითი გასახლება ან ზოგადად ქირავნოობის ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტა. მათი ანალიზი შესაძლებლობას გვაძლევს, უკეთ გავიგოთ საერთაშორისო პრაქტიკა და შესაბამისად გამოვიყენოთ საუკეთესო გამოცდილება.

უნდა აღინიშნოს, რომ დღესდღეობით საქართველოში, ქირავნობის და იჯარის ხელშეკრულებას საკმაოდ მნიშვნელოვანი როლი უჭირავთ სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობაში. ეს არის ქონების დროებით სარგებლობაში გადაცემის სახე, რომლის შედეგადაც ქონების მესაკუთრე ქონების გასხვისების გარეშე იღებს შემოსავალს. ხშირად ისმის კითხვა არის თუ არა განსხვავება შინაარსობრივად იჯარის და ქირავნობის ხელშეკრულებას შორის, თუ მხოლოდ სახელწოდებაა სხვადასხვა. იჯარა ქირავნობის სახეა და ამ ხელშეკრულებებს გააჩნიათ თითქმის ერთგვარი ბუნება.

ხელშეკრულება როგორც სამართლებრივი ინსტრუმენტი, განსაზღვრავს მხარეთა უფლებებსა და ვალდებულებებს, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს ქირავნობის წარმატებაზე.

მიუხედავად ერთი შეხედვით სიმარტივისა, უძრავი ქონების ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულება საკმაოდ მნიშვნელოვანი დოკუმენტია, რომელსაც წესრიგში მოყავს დამქირავებლის და გამქირავებლის ურთიერთობები. მის სწორად შედგენას მნიშნველოვანი როლი აქვს იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ორივე მხარე იყოს დაცული და თავიდან იქნას აცილებული შემდგომში მხარეებს შორის სამართლებრივი დავები.

რა ძირითადი ელემენტები უნდა გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების ქირავნობის/იჯარის ხელშეკრულების შედგენისას?
•    მხარეთა იდენტიფიკაცია - ხელშეკრულების ორივე მხარის სრული სახელი, პირადი/საიდენტიფიკაციო ნომერი, და მისამართი.
•   ქონების აღწერა - ქონების სრულყოფილი მახასიათებლები, როგორიც არის  უძრავი ქონების მდგომარეობა, მდებარეობა, საცხოვრებელი სახლი თუ  კომერციული ფართი, უძრავი ქონების კვადრატულობა, უძრავი ქონების რა ნაწილზე (სრული თუ ნაწილობრივი) ხდება ქირავნობის/იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება და სხვა.
•    ქირავნობის ვადა - თუ რამდენი ხნით ხდება ხელშეკრულების დადება და მისი გაგრძელების შესაძლებლობები.
•   გადახდის დეტალები და სისტემა - ქირის ოდენობა, გადახდის ვადები და ფორმა. როგორ ხდება თანხის გადახდის სტრუქტურა (პირველადი შენატანი, პერიოდული ქირა).
•    მხარეთა პასუხისმგებლობები - მხარეების ვალდებულებები, როგორიც არის სარემონტო საკითხები, კომუნალური ხარჯები და სხვა.
•    ჯარიმები და კომპენსაციები:  გადასახადების დაგვიანებით გადახდის, ქონების დაზიანების ან სხვა დარღვევების შემთხვევაში.
•    ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები: პირობები, რომლის შემთხვევაში ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს.
• დამატებითი ხარჯები: კომუნალური გადასახადები, სარემონტო სამუშაოები, ვინ არის პასუხისმგებელი სარემონტო პროცესებზე, სადაზღვევო ვალდებულებები, ქონების დაზიანების შემთხვევაში პასუხისმგებლობის განსაზღვრა, ქირავნობის საგნის დაცვა და უსაფრთხოების ზომები.

თუმცა უნდა აღინიშნოს, რომ აღნიშნული ჩამონათვალი არ არის სრული, და ყოველი უძრავი ქონების ქირავნობის/იჯარის ხელშეკრულების შედგენისას აუცილებელია ინდივიდუალურად საჭიროებიდან გამომდინარე გარკვეული პირობების და ელემენტების გათვალისწინება. 

საინტერესო და გასათვალისწინებელია ასევე სხვადასხვა ქვეყნის პრაქტიკა და მიდგომები. მაგალითად ტაილანდში უძრავი ქონების ქირავნობის ხელშეკრულებაში დამქირავებელ მხარედ მოიაზრება ოჯახის სრულწლოვანი ყველა წევრი ვინც ქირავნობის საგანში უნდა იცხოვროს. შესაბამისად ხელშეკრულების გაფორმებისას ხშირად დამქირავებლის მხარეთა ველში იდენტიფიკაცია ხდეება ყველა აღნიშნული პირების.

ქირავნობის ვადა 
საკუთრების უფლება დაცულია, და პირს როგორც უნდა ისე განკარგავს მის ქონებას, რა ვადითაც უნდა იმ ვადით გააქირავებს მის ქონებას, თუმცა ფილიპინებში შესაძლებელია შევხვდეთ გარკვეულ შეზღუდვებს რაც პრაქტიკით არის დადგენილი.

მიუხედევად იმისა, რომ ფილიპინური კანონმდებლობით არსად ვხვდებით უძრავი ქონების გაქირავების ვადის მინიმალურ ოდენობას (ვადის შეზღუდვას), ზოგიერთ შემთხვევაში შეიძლება შევხვდეთ ისეთ გარემოებას, როდესაც დადგენილია ქირავნობის მინიმალური ვადა. ეს ეხება ძირითადად მრავალბინიან საცხოვრებელ კომპლექსებს (კონდომინიუმებს). მიუხედავად ქვეყანაში არსებული რეგულაციებისა, მათ დაწესებული აქვთ შიდა, ასე ვთქვათ „ამხანაგობის“ რეგულაცია, რაც ითვალისწინებს შეზღუდვას, რომ აღნიშნულ საცხოვრებელში დაუშვებელია ქირავნობის საგნის გაცემა ექვს თვეზე ნაკლები დროით. 

ქირავნობის ვადასთან დაკავშირებით შეგვიძლია პარალელი გავავლოთ ევროპის და აზიის ქვეყნებს შორის. მაგალითად აზიის ქვეყნები, როგორის არის იაპონია და ჰონგკონგი, ქირავნობის ხელშეკრულებები ხშირად მოკლევადიანია (1-2 წელი) და შესაბამისად ხელშეკრულების გაგრძელების კულტურა ფართოდ არის მიღებული. ევროპაში ფართოდ გავრცელებულია გრძელვადიანი ქირავნობა, რაც უფრო დიდ სტაბილურობას სთავაზობს დამქირავებლებს.

ზოგადად, როგორც მსოფლიოში და ასევე საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად, ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს კეთილსინდისიერად, ჯეროვნად, დათქმულ დროს და დათქმულ ადგილას. თუ აღნიშნული წესების შესაბამისად არ სრულდება ხელშეკრულება, ესეიგი სახეზე გვაქვს მისი დარღვევა, რაც იწვევს მხარეებს შორის უთანხმოებას და ხშირ შემთხვევაში სახელშეკრულებო ურთიერთობის დასრულებას.

საინტერესოა მოვიყვანოთ  აზიის ერთი ქვეყნის, ფილიპინების მაგალითი, რა პროცედურებია, იმ შემთხვევაში თუ დამქირავებელი არღვევს ხელშეკრულების პირობებს? მაგალითად არ იხდის ქირავნობის თანხას და აგრძელებს ქირავნობის საგანში ცხოვრებას. ფილიპინებში, თუ დამქირავებელი არ იხდის ქირას, გამქირავებელს აქვს სამართლებრივი გზები იმისათვის, რომ დაიცვას თავისი უფლებები. თუმცა, გამქირავებელს არ შეუძლია დაუყოვნებლივ და უკანონოდ გამოაგდოს დამქირავებელი ქირავნობის საგნიდან, რადგან ეს არღვევს ქირის კონტროლის კანონმდებლობას და ფილიპინების სამოქალაქო კოდექსის ნორმებს. ამ შემთხვევაში ჩნდება კითხვა, როგორ უნდა მოიქცეს გამქირავებელი, რომელიც არის ქირავნობის საგნის მესაკუთრე და სრული უფლება აქვს საკუთრება კანონიერად განკარგოს.

შეგვიძლია გამოვყოთ შემდეგი სამართლებრივი პროცედურები:
პირველი და უმთავესი, როგორც ძირითადად ყველა ქვეყანაში, ხდება მხარის წინასწარი გაფრთხილება. გამქირავებელმა წერილობით უნდა აცნობოს დამქირავებელს ხელშეკრულების პირობის დარღვევის, მაგალითად გადაუხდელობის შესახებ. ჩვეულებრივ, აუცილებელია 30-დღიანი გაფრთხილება. თუ დამქირავებელი არ რეაგირებს გაფრთხილებაზე, გამქირავებელმა შეიძლება მიმართოს ბარანგაის საბჭოს (ადგილობრივი მედიაციის ორგანოს) პრობლემის მოსაგვარებლად. თუ მედიაცია უშედეგოა, გამქირავებელს შეუძლია სარჩელი შეიტანოს სასამართლოში, რათა დამქირავებლის იძულებითი გასახლება მოხდეს. აღსანიშნავია, რომ მხოლოდ სასამართლოს მიერ გაცემული ოფიციალური გასახლების ბრძანება იძლევა უფლებას დამქირავებელი ქირავნობის საგნიდან იძულებით გაასახლოს.

რა ძირითადი გამოწვევები შეიძლება ახდლეს თან უძრავი ქონების ქირავნობის ხელშეკულებას? 
•    პირველი და უმთავრესი შეიძლება იყოს სამართლებრივი გაურკვევლობა: თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში დეტალები არ არის მკაფიოდ განსაზღვრული, მხარეებს შორის აუცილებლად გამოიწვევს უთანხმოებას, რომელიც შეიძლება სასამართლომდე მივიდეს.
•    ერთ-ერთი მთავარი გამოწვევა რომელსაც პრაქტიკაში ვხვდებით არის გადახდის პრობლემები: დამქირავებელი შესაძლოა ქირას დროულად არ იხდიდეს,  ან გამქირავებელმა გაზარდოს ქირის თანხა. უნდა აღინიშნოს, რომ ქირის თანხის ოდენობის გაზრდასთან დაკავშირებით ზოგიერთ ქვეყანაში არსებობს კანონმდებლობით დადგენილი შეზღუდვები. ბევრ ევროპულ ქვეყანაში, მაგალითად, ნიდერლანდებსა და შვედეთში, კანონით დარეგულირებულია ქირის მაქსიმალური ზომა და ყოველწლიური ზრდის ლიმიტი, რაც იცავს დამქირავებლებს არასათანადო პირობებში მოხვედრისგან. ასევე ფილიპინებში მოქმედებს ქირის კონტროლის კანონი რომელიც ეხება ძირითადად საცხოვრებელ ქირავნობას, რომლის მიზანია საცხოვრებელი ქირის რეგულაცია, რათა დაცული იყოს დაბალშემოსავლიანი პირების უფლებები და თავიდან იქნეს აცილებული ქირის არაგონივრული ზრდა. საცხოვრებელი ქირის ზრდა წელიწადში უნდა იყოს 7%-ზე ნაკლები იმ საცხოვრებელი ფართებისთვის, რომლებიც აღნიშნული კანონით რეგულირდება.

•    ორაზროვანი ან გაურკვეველი ტერმინები: აღნიშნული შეიძლება გამოწვეული იყოს როგორც ბუნდოვანი ენით ასევე სპეციფიკის ნაკლებობით. ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება შეიცავდეს გაურკვეველ ან ორაზროვან ენას, რაც შემდგომში აუცილებლად გამოიწყევს გაუგებრობას და კამათს მაგალითად ქირის გაზრდასთან, ქირავნობის საგნის მოვლის პასუხისმგებლობის ან სხვა პირობებთან დაკავშირებით. ხშირად ხელშეკრულების დადების დროს მხარეები ამა თუ იმ სპეციფიკურ პირობებს არ ითვალისწინებენ ხელშეკრულებაში იმ იმედით, რომ ხელშეკრულების დადების დროს არ არსებობს ამის პირობა და საჭიროება, თუმცა შეიძლება გარკვეული დროის გავლის შემდეგ დადგეს გარემოება და იმიტომ რომ ხელშეკრულების დადების დროს არ იყო გაწერილი ხელშეკრულებაში აღნიშნულის შესახებ შეიქმნას მხარეებს შორის უთანხმოება. მაგალითან შინაური ცხოველის შეზღუდვა, ქვექირავნობის აკრძალვა ან /და შეზღუდული პირობები და სხვა. 

საბოლოო ჯამში უნდა ითქვას, რომ ნებისმიერ სამართლებრივ ურთიერთობის უკან დგას გარკვეული პასუხისმგებლობები და ვალდებულებები. ერთი შეხედვით მარტივ სამართლებრივ ურთიერთობას არ შეიძლება შევხედოთ ისე, რომ არ გავიაზროთ ის ვალდებულებები რაც ამ ურთიერთობას მოყვება. უნდა ითქვას, რომ დამქირავებლის და გამქირავებლის ურთიერთობა არ შემოიფარგლება მხოლოდ ქონების გადაცემით და ქირავნობის თანხის გადახდით. დამქირავებელი იღებს ძალიან დიდ პასუხისმგებლობას სხვის ქონებაზე და ვალდებულებას მოუაროს და უპატრონოს ამ ქონებას, რადგან ამ ქონების დაზიანებით/განადგურებით მას დაეკისრება იმაზე ბევრად მეტი ვალდებულება და თანხის ანაზღაურება რაც ქირავნობის თანხის გადახდაა. 

იმ შემთხვევაში თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში მოვახდენთ მხარეების შეთანხმებით გამჭვირვალე პირობების დეტალურად გაწერას, სამართლებრივი კონსულტაციების გამოყენებას ხელშეკრულების შედგენის პროცესში, შესაძლებელია წინააღმდეგობების თავიდან აცილება ან/და მინიმუმამდე დაყვანა.

გლობალური პერსპექტივა გვაძლევს საშუალებას, ვისწავლოთ ერთმანეთის გამოცდილებიდან, შევადაროთ სამართლებრივი მიდგომები და შევიმუშავოთ თანამედროვე, ყველასთვის სამართლიანი ქირავნობის სისტემები.