ქეთევან უტიაშვილი
ადვოკატი, სსიპ „საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის“ სამოქალაქო სამართლის კომიტეტის თავმჯდომარე,
 ა(ა)იპ. „ბავშვთა უფლებათა დაცვის ცენტრის" დირექტორი

საქართველოს დემოკრატიული განვითარების გზაზე მნიშვნელოვანი მიღწევაა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, როგორც სახელმწიფო ინსტიტუტის, ფუნქციონირება.

1997 წელს მიღებულ იქნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, რომელიც უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მონაცემების ერთიან ბაზაში – საჯარო რეესტრში –ასახვას ითვალისწინებდა. შესაბამისად, აუცილებელი გახდა ისეთი ერთიანი ბაზის შექმნა, რომელშიც ასახული იქნებოდა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით არსებული ყველა მონაცემი. აღნიშნულიდან გამომდინარე, 2004 წლის 01 ივნისს მიღებულ იქნა კანონი „სახელმწიფო რეესტრის შესახებ“, რომლის მეორე მუხლის პირველი ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე სახელმწიფო რეესტრის ერთ-ერთ სახედ ჩამოყალიბდა საჯარო რეესტრი. მითითებული ნორმატიული აქტის საფუძველზე ჩამოყალიბდა საჯარო რეესტრის ცნებაც: „საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილებისა და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობისა და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა“ (მე-8 მუხლი). ეს განმარტება ზუსტად შეესაბამება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლში მოცემულ საჯარო რეესტრის განმარტებას. მოგვიანებით, 2004 წლის 19 ივლისს, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის მიერ მიღებულ იქნა ბრძანება „საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს დებულების“ დამტკიცების შესახებ და საბოლოოდ ჩამოყალიბდა საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, რის შემდეგაც გაუქმდა მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი, მოგვიანებით კი – ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროები.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს შექმნა იყო მნიშვნელოვანი ნაბიჯი უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ინფორმაციის მოწესრიგებისა და ერთიანი ბაზის შექმნის კუთხით, რამაც საბოლოოდ განახორციელა სამოქალაქო კოდექსში მოცემული დებულებების რეალიზება.

მნიშვნელოვანი მონაპოვარი, რომელიც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებზე ვრცელდება, უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციაა, კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, „რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა“.

2014 წლის 16 იანვარს Nას-189-182-2013 საქმეზე მიღებულ გადაწყვეტილებაში ერთგვაროვანი პრაქტიკის დასანერგად საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ განმარტა, რომ „საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი, ერთი მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო, მეორე მხრივ, იგი სრულ კონსენსუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან“. 

უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენის წესს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილი აწესრიგებს. აღნიშნული ნორმის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ამდენად, აღნიშნული ნორმის საფუძველზე კანონმდებელი იმპერატიულად განსაზღვრავს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენისას გარიგების სავალდებულო – წერილობით ფორმას და ამ გარიგებით განსაზღვრული უფლების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში, რაც კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის სწრაფვას სრული მონაცემებისკენ და მოწესრიგებას.
აქვე მნიშვნელოვანია, ხაზი გაესვას 2020 წლის 1-ელი სექტემბრიდან აღნიშნული ნორმის მეორე ნაწილით ამოქმედებულ ცვლილებას ბავშვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის განკარგვის წესთან დაკავშირებით, ვინაიდან „ბავშვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის მისი მშობლის ან სხვა კანონიერი წარმომადგენლის მიერ განკარგვა დასაშვებია ბავშვის საუკეთესო ინტერესების შესაბამისად, სასამართლოს თანხმობის საფუძველზე“. უნდა აღინიშნოს, რომ მითითებული დანაწესი არც ცვლის და არც ამცირებს საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, არამედ დამატებით აწესებს სასამართლოს თანხმობის აუცილებლობას არასრულწლოვანის ქონების განკარგვასთან დაკავშირებით.

როგორც აღინიშნა, რეესტრის მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. მესამე პირების დაცვის გარანტიები მოცემულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლში, რომლის თანახმადაც, „შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე“. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბერს №3/4/550 საქმეზე მიღებული გადაწყვეტილებით, საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის 1-ელსა და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“ იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია. საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარტა, რომ „სადავო ნორმებით განსაზღვრულია კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტია, რომელიც მიზნად ისახავს უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის ლეგიტიმური მიზნების მიღწევას. სადავო ნორმების არარსებობის პირობებში საჯარო რეესტრის მონაცემის სიმცდარის შემთხვევაში კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ შეიძენდა საკუთრებას უძრავ ქონებაზე. შესაბამისად, გაჩნდება უძრავი ქონების შეძენისას რისკები, რაც გაართულებს და გააძვირებს უძრავი ნივთების შეძენის პროცესს. ასეთ შემთხვევაში ფუნქცია დაეკარგება საჯარო რეესტრის ჩანაწერს, როგორც სანდო მონაცემების ერთობლიობას. ქონების შემძენები გადამოწმების გარეშე ვეღარ დაეყრდნობიან საჯარო რეესტრის მონაცემებს, რაც, როგორც ზემოთ უკვე აღინიშნა, გააჩენს დამატებითი მოკვლევის ჩატარების საჭიროებას და რამდენადმე გააძვირებს, შეაფერხებს უძრავი ქონების თაობაზე გარიგებების დადებას. ამავე დროს მნიშვნელოვანია, არ მოხდეს ქონების შეძენის სიმარტივის და სამოქალაქო ბრუნვის ხელშეწყობის მნიშვნელობის აღრევა ქონების შემძენის გულგრილობის წახალისებასა და არაკეთილსინდისიერი ქცევის ხელშეწყობაში. კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის მიზანია ქონების ყიდვაზე ხელოვნური ბარიერების თავიდან აცილება, თუმცა კანონმდებლის მიერ შემოთავაზებულმა რეგულირებამ არ უნდა გამორიცხოს ის მინიმალური, გონივრული გადამოწმების ვალდებულება, რომელიც უძრავ ნივთებთან დაკავშირებით გარიგების დადებას ახლავს. დაუშვებელია თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლება შეიზღუდოს იმ შემთხვევაში, როდესაც არაუფლებამოსილი პირის მიერ გასხვისებისას შემძენი იჩენს აშკარა გულგრილობას და არ იღებს ელემენტარული წინდახედულობის ზომებს“. ამავე გადაწყვეტილებით საკონსტიტუციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის „მიზანია უზრუნველყოს, რომ საკუთრების შეძენა არ იყოს დაკავშირებული შემძენის მიერ დიდი მოცულობის ინფორმაციის მოძიებასთან, რაც შესაბამისად ზრდის საკუთრების შეძენის ხარჯებს და აფერხებს საბაზრო ბრუნვას. თუმცა მსგავსი არგუმენტაცია და მიზანი სახეზე ვერ იქნება იმ ინფორმაციასთან მიმართებით, რომელიც მყიდველისათვის უკვე ცნობილია. სწორედ ამიტომ გამორიცხავს კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას მის მიერ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ცოდნის ფაქტი“. 

საკონსტიტუციო სასამართლომ ერთმანეთისაგან გამიჯნა, რა არის ცნობილი რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზებზე და რა რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ არსებულ საჩივარზე. „პირველ შემთხვევაში მყიდველმა იცის რეესტრში რეგისტრირებული უფლების უფლებრივი ნაკლის შესახებ, აქვს ინფორმაცია, რომელიც ეჭვქვეშ აყენებს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლებას. ხოლო მეორე შემთხვევაში მყიდველმა უბრალოდ იცის, რომ რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობას გარკვეული პირი ეჭვქვეშ აყენებს. იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი, ანუ, როდესაც მიმდინარეობს ადმინისტრაციული დავა რეესტრის ჩანაწერის არასწორად განხორციელებაზე ან დავა უძრავი ქონების საკუთრების შესახებ და ამ ფაქტზე შემძენი ინფორმირებულია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი შემძენის მიერ საკუთრების შეძენის ფაქტს ეჭვქვეშ არ აყენებს“.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარტა, რომ „სისტემა, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას გამორიცხავს იმ შემთხვევაში, როდესაც იგი ინფორმირებულია საჩივრის შესახებ, წარმოადგენს მხარეთა შორის ინტერესების დაბალანსების და ამავე დროს სადავო ნორმებით განსაზღვრული შემთხვევების მინიმუმამდე შემცირების საუკეთესო შესაძლებლობას. იგი ახალისებს ურთიერთობის ორივე მხარეს, აქტიური მოქმედებით გამორიცხონ არაუფლებამოსილი მესაკუთრის მიერ საკუთრების განკარგვის შესაძლებლობა. რა თქმა უნდა, ეს სისტემა ვერ გამორიცხავს შემთხვევებს, როდესაც თავდაპირველმა მესაკუთრემ არ იცის მის ქონებაზე სხვა პირის საკუთრების უფლების არასწორად რეგისტრაციის შესახებ, თუმცა როგორც უკვე აღინიშნა, თეორიულად შეუძლებელია არსებობდეს რეგულირება, რომელიც სადავო ნორმით დადგენილ ყველა შემთხვევაში დაიცავს ორივე მხარის ინტერესებს. შესაბამისად, გონივრულად უნდა მივიჩნიოთ რეგულირება, რომელიც სადავო ნორმით განსაზღვრული შემთხვევების შემცირებისკენ არის მიმართული.“

ამდენად, უნდა აღინიშნოს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლში კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის სხვა შემაფერხებელი გარემოება არ არის გათვალისწინებული და ერთადერთი შემთხვევა, რომელიც წარმოშობს კონფლიქტს, არის ის გარემოება, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს და მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია. როგორც აღინიშნა, სწორედ ასეთ შემთხვევაში ვლინდება საჯარო რეესტრის მიმართ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, რომელიც წარმოადგენს მესამე პირების – კეთილსინდისიერი შემძენების დაცვის მექანიზმს.

სამართლებრივი დოქტრინის თანახმად, კეთილსინდისიერება უკავშირდება სუბიექტურ ფაქტორს და არა ობიექტურს. ამასთან, კეთილსინდისიერება არსებობს უფლების წარმოშობამდე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 187-ე მუხლების შედარების გზით დასტურდება, რომ მოძრავი ნივთების შემთხვევაში შემძენის კეთილსინდისიერების შემოწმების არეალი უფრო ფართოა, ვიდრე უძრავი ნივთების შემთხვევაში. მოძრავი და უძრავი ნივთების გასხვისების წესიდან გამომდინარე კი, საქმე არ გვაქვს კანონის ხარვეზთან, არც არსობრივად ერთნაირის მიმართ არათანაბარ მოპყრობასთან. საჯარო რეესტრის უსწორობის ცოდნასთან მიმართებით პალატამ განმარტა, რომ უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ იმისა, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რომელთა გამოა ჩანაწერი უზუსტო, თავის მხრივ, შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება (იხ. სუსგ 2014 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილება საქმეზე Nას-189-182-2013).

უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს საჯარო რეესტრის მიმართ გერმანიის კანონმდებლობის შესაბამისადაც. შეიძლება ითქვას, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი აღნიშნული დებულებებით სავსებით შეესაბამება გერმანიის სამოქალაქო კოდექსს. გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 892-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგებით იძენს უფლებას მიწის ნაკვეთზე ან უფლებას ასეთ უფლებაზე, საადგილმამულო რეესტრის შინაარსი მიიჩნევა სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც სისწორის საწინააღმდეგოდ რეგისტრირებულია პროტესტი ან უსწორობის შესახებ შემძენისათვის ცნობილია. თუ უფლებამოსილი პირი განსაზღვრული პირის სასარგებლოდ შეზღუდულია საადგილმამულო რეესტრში რეგისტრირებული უფლების განკარგვაში, მაშინ შემძენის მიმართ შეზღუდვა სამართლებრივი ძალის მქონეა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი ნათელია საადგილმამულო რეესტრის ჩანაწერიდან ან ცნობილია შემძენისათვის“.

მითითებული განმარტებები თვალნათლივ წარმოაჩენს საჯარო რეესტრის უდიდეს როლს უძრავ ნივთებზე სამოქალაქო უფლებების მოპოვებისა და შეწყვეტის სტაბილურობის კუთხით და მასში დაცული ჩანაწერები არის ერთგვარი გარანტია კეთილსინდისიერი შემძენისათვის – უფლების სარეალიზაციოდ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენისას.