უჩა ზაქაშვილი
ადვოკატთა ასოციაციის წევრი, სამშენებლო სამართლის ლექტორი
რა უნდა გაითვალისწინონ მყიდველებმა მშენებარე შენობა-ნაგებობაში უძრავი ქონების ნასყიდობის მიზნით ხელშეკრულების გაფორმებისას?
რა თქმა უნდა, უპირველესად მნიშვნელოვანია დაცულ იქნეს ყველა სტანდარტული პირობა ამ ტიპის ნასყიდობის ხელშეკრულებისთვის. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი კი არის, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას რეგისტრირდებოდეს საჯარო რეესტრში, რათა აღინიშნოს მყიდველი, როგორც მომავალი მესაკუთრე, რაც, თავის მხრივ, ამ მშენებარე უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვისგან დაცვას ემსახურება, თუმცა, გარდა ამისა, ამ ტიპის ნასყიდობის ხელშეკრულება მოითხოვს მრავალი სპეციფიკური საკითხის გათვალისწინებასა და მოწესრიგებას. ხშირად უძრავი ქონების შეძენისას განცდილი ეიფორიის გამო ადამიანები ვერ აცნობიერებენ იმ რისკსა და სირთულეს, რომელთაც შეიძლება მოჰყვეს მატერიალური ზიანი ან შეეზღუდოთ საკუთარი ქონებით სრულად სარგებლობის საშუალება. კერძოდ, ბაზარზე მოქმედი არაერთი სამშენებლო კომპანია ცდილობს მყიდველისთვის უმნიშვნელოვანესი საკითხები არ მოაწესრიგოს ხელშეკრულებით, მაგ., არ გაითვალისწინოს მშენებლობის დასრულების ვადა ან/და არ დააკონკრეტოს, რა იგულისხმება დასრულებულ მშენებლობაში — როგორც ტექნიკური, ასევე უფლებრივი თვალსაზრისით; უფრო კონკრეტულად: ხშირად ზოგიერთი სამშენებლო კომპანიის მიერ შემოთავაზებული ნასყიდობის ხელშეკრულების დრაფტები არ შეიცავს კონკრეტულ ინფორმაციას, როდის უშვებენ შენობა-ნაგებობას ექსპლუატაციაში უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოები ან/და ხელშეკრულებაში არის ჩანაწერი, რომ მშენებლობის დასრულება და მყიდველისთვის ჩაბარება არ ითვალისწინებს შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებასაც, რამაც შეიძლება სერიოზული პრობლემები შექმნას კერძო საკუთრებით ნორმალურად და მშვიდად სარგებლობის უფლების რეალიზაციისთვის.
აღსანიშნავია, რომ ძველი კანონმდებლობის მიხედვით აკრძალული არ იყო ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობების ფუნქციონირება, რაც სამშენებლო სექტორის წარმომადგენლებს საშუალებას აძლევდა ექსპლუატაციაში მიუღებელი ფართის რეალიზაციის გზით ეწარმოებინათ საკუთარი ბიზნესი, ხოლო მყიდველებს შესაძლებლობა ჰქონდათ ესარგებლათ ამ ტიპის ქონებით – განეხორციელებინათ სარემონტო სამუშაოები, დაეწყოთ ფართით სარგებლობა და ა.შ.
2021 წლის 12 ივლისის ცვლილებით სივრცის დაგეგმარების არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსს დაემატა 139 პრიმა მუხლი, რომლის მიხედვითაც: „დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირება ამ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ შესაბამისი აქტის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოცემამდე.“
გარდა ამისა, იმავე ნორმის მე-2 ნაწილით აიკრძალა ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობების ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგება და, შესაბამისად, გამრიცხველიანება. ეს შეზღუდვა არ გულისხმობს ელექტროენერგიის და გაზმომარაგების მშენებლობის მიზნებისთვის გამოყენების აკრძალვას, თუმცა პირდაპირ უკავშირდება ნასყიდობის საგნის – ბინის, კომერციული ფართის და ა.შ. ფუნქციონირების დაწყების შესაძლებლობას.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი საკითხი, რომელიც აუცილებლად უნდა რეგულირდებოდეს მშენებარე შენობა-ნაგებობაში ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულებით, არის:
1. როდის სრულდება მშენებლობა და რა იგულისხმება დასრულებულ მშენებლობაში (ეს დამოკიდებულია მხარეთა შეთანხმებაზე, ჩააბარონ ნასყიდობის საგანი ე.წ. შავი, თეთრი, მწვანე და ა.შ. კარკასის მდგომარეობაში, თუმცა საჭიროა ხელშეკრულება დეტალურად განმარტავდეს, კონკრეტულად რა მდგომარეობამდე მიყვანა იგულისხმება);
2. რა ვადაში ხორციელდება მშენებლობადასრულებული შენობის ექსპლუატაციაში ჩაბარება;
3. აღნიშნულ ვალდებულებათა შეუსრულებლობის შემთხვევაში რა სანქციები უნდა დაეკისროს გამყიდველ ორგანიზაციას.
როგორც განვმარტეთ, ახალი კანონმდებლობა შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირებას უკავშირებს მის ექსპლუატაციაში მიღებას, ამდენად, ამ ცვლილების შემდგომ ექსპლუატაციაში მიღება უთანაბრდება შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირების დაწყების ნებართვასაც, რომლის გარეშეც მესაკუთრე ქონებით სარგებლობას ვერ შეძლებს. როდესაც ვსაუბრობთ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე, სწორედ იგი უნდა არეგულირებდეს ყველა შესაძლო შემთხვევას ამ ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის. შესაძლოა ექსპლუატაციაში მიღების ვადის რამდენიმე კვირით ან/და თვით დარღვევა ფაქტობრივად არ იწვევდეს რაიმე მნიშვნელოვან ზიანს მყიდველისთვის, მაგრამ, თუკი ობიექტზე არსებული ცალკეული სამშენებლო სამართალდარღვევა შეუძლებელს ხდის ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებას, ასეთ შემთხვევაში ალბათ საერთოდ დაკარგავდა აზრს ამ ტიპის შენობაში უძრავი ქონების საკუთრებაში ქონა და საჭირო გახდებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმება. სწორედ ამგვარი თეორიული და პრაქტიკული რისკებისგან თავის ასარიდებლად აუცილებელია ნასყიდობის ხელშეკრულება მკაფიოდ განსაზღვრავდეს ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებულ საკითხებს, ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო რელევანტურ სანქციებს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმებისა და გადახდილი თანხის უკან დაბრუნების პირობის ჩათვლით.
დარღვევები, რომელთაც შეუძლია უარყოფითი გავლენა მოახდინოს ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებაზე, შესაძლოა უკავშირდებოდეს სხვადასხვა სამშენებლო გადაცდომას, რომელთა შორის ყველაზე გამოუსწორებელი შეიძლება იყოს ფართის მატება (ფართის იმგვარი ზრდა, რომელსაც მოჰყვება ტერიტორიისთვის განსაზღვრული სამშენებლო კოეფიციენტების გადაჭარბება), შენობის კონტურის ადგილმონაცვლეობა (მაგ., სამშენებლოდან არასამშენებლო ზონაში ან მიწის ნაკვეთიდან მცირედი გადაცდომა), სახანძრო უსაფრთხოების პროექტით გათვალისწინებული პირობების იმგვარი დაუცველობა, რომ საჭიროებდეს უკვე აშენებული შენობა-ნაგებობის სრულ ან/და ნაწილობრივ რეკონსტრუქციას და ა.შ.
გარდა ნასყიდობის ხელშეკრულებისა, რომლითაც მხარეები ადგენენ ურთიერთპასუხისმგებლობის საზღვრებს, რამდენად მნიშვნელოვანია ამ პროცესში მშენებლობის მაკონტროლებელი ორგანოების ჩართულობა? კონტროლდება თუ არა მათი მხრიდან მშენებლობის დროულად დასრულების პირობები ან/და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულების შესრულება?
მშენებლობის ვადა, როგორც დასრულებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში ჩაბარების ვალდებულება, წარმოადგენს თითოეულ სამშენებლო ობიექტზე გაცემული მშენებლობის ნებართვის სავალდებულო პირობას და მათი დარღვევა ან/და შეუსრულებლობა სამშენებლო სამართალდარღვევაა და იწვევს პასუხისმგებლობას სხვადასხვა საჯარიმო სანქციით სივრცითი დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის მიხედვით. ეს პასუხისმგებლობა წარმოადგენს ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობას და იმ შემთხვევაში, თუ ეს საკითხები არ იქნება დაცული ნასყიდობის ხელშეკრულებით, დადებით გავლენას ვერ მოახდენს მყიდველის უფლებების დაცვასა და რეალიზაციაზე, კერძოდ, თუკი ნასყიდობის ხელშეკრულებით არ იქნება დადგენილი, მაგ., მშენებლობის დასრულების ვადა და მის დარღვევაზე არ იქნება განსაზღვრული სანქციები, სამშენებლო მაკონტროლებელი ორგანოს მიერ ობიექტის დაჯარიმება ვერ იქნება ნასყიდობის ხელშეკრულების დარღვევის დამადასტურებელი გარემოება, რადგან ხელშეკრულება არ მოიცავდა ამ პირობას. ასე რომ, სამშენებლო მაკონტროლებელი ორგანოს მიერ ვადადარღვეული მშენებლობის დაჯარიმება, პირიქით, ფინანსურად დაამძიმებს მშენებელი ორგანიზაციის მდგომარეობას და ვერც გავლენა ექნება ნასყიდობის ხელშეკრულების დაცვის ან/და დარღვევის დადგენისას, თუ ამ პირობებს, როგორც აღვნიშნეთ, არ ითვალისწინებს თავად ნასყიდობის ხელშეკრულება.
სხვა რა მნიშვნელოვან გარემოებაზე უნდა გამახვილდეს ყურადღება ასეთი ტიპის ხელშეკრულების შედგენისას?
ხშირად სამშენებლო კომპანიები ფორსმაჟორის ერთ-ერთ პირობად სახელმწიფო ორგანოების ან სასამართლოს მხრიდან მშენებლობის შეჩერებას მიუთითებენ. როგორც მოგეხსენებათ, ფორსმაჟორული გარემოებანი აჩერებს მხარეების ვალდებულების შესრულებას დროის იმ მონაკვეთით, რომელიც სინამდვილეშია. სახელმწიფო ორგანოების ან სასამართლოს მხრიდან მშენებლობის შეჩერება კი შეიძლება უკავშირდებოდეს შრომის უსაფრთხოების ან/და მშენებლობის უსაფრთხოების ნორმების დარღვევას, ან/და სამშენებლო დოკუმენტაციის მნიშვნელოვან დარღვევას. ასე რომ, ამ გარემოების ფორსმაჟორულ გარემოებად მითითება პასუხისმგებლობისგან ათავისუფლებს იმ სამშენებლო კომპანიებს, რომლებსაც ობიექტზე აშკარად აქვთ ან/და ექნებათ ამ ტიპის საყურადღებო დარღვევა. ჩემი აზრით, ასეთი გარემოებანი უნდა ფასდებოდეს არა როგორც ფორსმაჟორული, არამედ მკაფიოდ და გამოკვეთილად მშენებელი, გამყიდველი ორგანიზაციის პასუხისმგებლობად და მყიდველს მისი სანქცირების შესაძლებლობა უნდა ეძლეოდეს. ყოველ შემთხვევაში, ამ ტიპის დარღვევის გამო სამშენებლო კომპანიას არ უნდა ჰქონდეს უფლება ლეგიტიმურად გადაავადოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვალდებულებათა შესრულება. ამ მიზნის მისაღწევად კი აუცილებელია, ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენისას საგანგებოდ იყოს გამოკვეთილი ყველა ის ფორსმაჟორული გარემოება, რომელთაც ობიექტურად შეუძლია გავლენა მოახდინოს მხარეთა შორის ნაკისრ ვალდებულებათა შესრულებაზე. როგორც აღვნიშნეთ, მითითებული გარემოება შესაძლოა მართლაც ქმნიდეს ფორსმაჟორულ ვითარებას, თუმცა, ვინაიდან იგი გამოწვეულია მშენებელი ორგანიზაციის ბრალით (რასაც წინ უძღვის სხვადასხვა სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენა), აღნიშნული არ უნდა აძლევდეს ნაკისრ ვალდებულებათა შესრულების გადავადების საშუალებას.
შეიძლება თუ არა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც არის კომპლექსური დოკუმენტი, შეიცავდეს დასრულებულ შენობა-ნაგებობაში საჭირო და სავალდებულო მომსახურების სერვისების გაწევას და ამისთვის გარკვეული დამატებითი გადასახადების დაწესებას?
უკანასკნელ პერიოდში სამშენებლო ორგანიზაციები მშენებლობის დასრულების შემდგომ მათ მიერვე დაფუძნებული ან/და დაქირავებული კომპანიების მეშვეობით მყიდველებს ჰპირდებიან გარკვეული სახის მნიშვნელოვან სერვისს, ესენია: ლიფტის მომსახურება, სადარბაზოს დასუფთავება-დალაგება, ფასადების წმენდა და ა.შ. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეიძლება მართლაც იყოს დეტალურად განსაზღვრული ამ ტიპის სერვისის მიწოდების ღირებულება. აღსანიშნავია, რომ იმავე სერვისით სარგებლობას უზრუნველყოფენ თავად მყიდველები ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მეშვეობით, თუმცა პრემიუმკლასის სამშენებლო კომპლექსებში უფრო პოპულარული ზემოთ აღნიშნული სერვისებია. აქედან გამომდინარე, ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენისას, თუ სამშენებლო ორგანიზაცია ითვალისწინებს ამ სერვისთა მოწოდებას, დეტალურად უნდა განისაზღვროს, კონკრეტულად რა სერვისებია, აგრეთვე მათი ღირებულება, ისიც, შესაძლებელია თუ არა ღირებულების ზრდა და რა შემთხვევაში; რა პასუხისმგებლობა დაეკისრებათ მხარეებს მათი შეუსრულებლობის გამო. ეს ეხება არა მხოლოდ მყიდველის მხრიდან საფასურის გადაუხდელობას, არამედ თავად სამშენებლო ორგანიზაციის მხრიდან სერვისის შეწყვეტას ან ხელშეკრულებით განსაზღვრული სერვისის შეფერხებას.
წარმოადგენს თუ არა პრობლემას უძრავი ქონების ამონაწერის შესაბამის გრაფაში მითითებული იპოთეკა?
დღეისათვის არაერთი მშენებლობა მიმდინარეობს მშენებელსა და ბანკს შორის გაფორმებული თანამშრომლობის ხელშეკრულებითა და თანადაფინანსებით. ბანკი სესხის უზრუნველსაყოფად პროექტის დაწყებისთანავე ან/და შემდგომ სამშენებლო ობიექტს ტვირთავს იპოთეკით (მიწის ნაკვეთსა და მასზე ასაშენებელ შენობას. იპოთეკა ვრცელდება შენობის ყველა ინდივიდუალურ უძრავ ქონებაზე).
კონკრეტული უძრავი ქონების ამონაწერში რეგისტრირებული იპოთეკა წარმოადგენს პრიორიტეტულ სანივთო უფლებას და შესაბამისი პირობების დადგომის შემთხვევაში იპოთეკით უზრუნველყოფილი უძრავი ქონების რეალიზაციისას ჯერ იფარება იპოთეკარის მიმართ არსებული დავალიანება; აღნიშნული გულისხმობს, რომ, თუ მშენებელი/გამყიდველი დაარღვევს ბანკთან დადებულ ხელშეკრულებას, მყიდველის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება შეიძლება აუქციონზე გაიყიდოს, ე.ი. დაკარგოს საკუთრების უფლება.
ზემოაღნიშნული რისკების შესამცირებლად სასურველია ნასყიდობის ხელშეკრულებას დანართად ახლდეს შესაბამისი საბანკო დაწესებულების მიერ გაცემული დაპირების წერილი, რომ, თუ მყიდველი, ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, დაფარავს საფასურს, პრეტენზია არ ექნება იპოთეკით დატვირთულ ნასყიდობის საგანზე და თანახმა იქნება იპოთეკის გაუქმებაზე. ასევე მკაფიოდ უნდა იყოს ჩამოყალიბებული გამყიდველის ვალდებულებაც — უზრუნველყოს ქონების გათავისუფლება იპოთეკისაგან მყიდველის საკუთრებაში მის გადაცემამდე.
უნდა გავითვალისწინოთ ის გარემოება, რომ წინააღმდეგ შემთხვევაში იპოთეკა, როგორც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული შეზღუდვა, ვერ იქნება განხილული როგორც უფლებრივი ნაკლი, რადგან მიიჩნევა, რომ, საჯარო რეესტრის ამონაწერის საჯაროობიდან გამომდინარე, მყიდველისთვის ცნობილია მის შესახებ და არ აქვს პრეტენზია. ასე რომ, იპოთეკის მოხსნის რეგულირება უნდა შედიოდეს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რასაც უნდა ერთოდეს ამ ურთიერთობის უმთავრესი მონაწილის, ბანკის, დაპირების წერილი.
სასურველია ასევე, რომ მყიდველმა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გაითვალისწინოს ყველა დეტალი და პასუხისმგებლობა, რაც კი უკავშირდება უძრავი ქონების იპოთეკისგან გათავისუფლებას; ეს დეტალებია: გამყიდველის ვალდებულება უძრავი ქონების იპოთეკისაგან გათავისუფლებაზე, საამისოდ განსაზღვრული მაქსიმალური ვადა, ნაკლის დეკლარირება, კერძოდ ჩანაწერი, რომ განსაზღვრულ ვადაში უძრავი ქონების იპოთეკისაგან გაუთავისუფლებლობის შემთხვევაში მყიდველს ექნება ხელშეკრულების დაუყოვნებლივ შეწყვეტის უფლებამოსილება და სხვ. ამ საკითხზე, მათ შორის ზემოთ ჩამოთვლილ თითოეულ საკითხზე, ხელშეკრულების შედგენისას გასაჩივრებას შეუძლია დროულად გამოავლინოს გამყიდველის კეთილსინდისიერება ან/და პოტენციური ვალაუვალობა.
